Le Train Express Régional (TER) du Sénégal représente aujourd’hui une révolution majeure pour le marché immobilier sénégalais. Premier train express d’Afrique de l’Ouest reliant Dakar à Diamniadio depuis décembre 2021, cette infrastructure de transport de masse transforme fondamentalement les dynamiques urbaines et les opportunités d’investissement. Avec ses 36 km et 13 gares desservies sur la phase 1, le TER sénégal a déjà considérablement revalorisé des zones autrefois périphériques et peu attractives. En 2025, alors que la phase 2 vers l’Aéroport International Blaise Diagne (AIBD) est en cours de finalisation, une nouvelle cartographie des opportunités d’investissement se dessine. Ce guide analyse en profondeur les perspectives immobilières zone par zone, les tendances de prix, et les stratégies d’investissement optimales dans ce corridor de développement stratégique en pleine transformation.
Le TER Sénégal a provoqué un bouleversement profond du paysage immobilier local. Cette infrastructure majeure a radicalement modifié l’accessibilité et l’attractivité des zones traversées, avec des impacts différenciés selon les localités. Pour une vue d’ensemble des stratégies d’investissement et des zones à fort potentiel au Sénégal en 2025, consultez notre guide complet.
La mise en service du TER a créé une nouvelle géographie de la valeur immobilière dans la région de Dakar. Les zones autrefois considérées comme peu attractives car éloignées du centre ont connu une revalorisation spectaculaire grâce à leur nouvelle accessibilité.
Les propriétés situées à proximité immédiate des stations de TER bénéficient d’une prime de valeur estimée entre 15% et 30% par rapport à des biens équivalents mais moins accessibles. Cette transformation s’inscrit dans une tendance de fond de l’urbanisation dakaroise, où le développement des infrastructures de transport reconfigure progressivement la hiérarchie des quartiers. Pour comprendre les dynamiques actuelles du marché immobilier à Dakar et ses perspectives, notamment en lien avec le développement du TER, découvrez notre analyse détaillée.
La fréquence élevée des trains (un départ toutes les 10 minutes en semaine) et la réduction drastique des temps de trajet ont fondamentalement changé les arbitrages résidentiels des Dakarois. Le trajet Dakar-Diamniadio, qui pouvait prendre plus de deux heures en cas de congestion routière, s’effectue désormais en moins de 45 minutes.
Cette amélioration de mobilité urbaine élargit considérablement le périmètre attractif pour l’investissement immobilier résidentiel. Les investisseurs peuvent désormais cibler des zones plus abordables tout en garantissant aux futurs occupants un accès rapide au centre économique de Dakar.
Dans le centre de Dakar, le TER a principalement consolidé des valeurs immobilières déjà élevées. Les quartiers centraux comme Dakar Plateau ou Hann-Maristes restent les plus onéreux du pays, avec des prix atteignant parfois 4,8 millions FCFA/m² pour des appartements modernes et jusqu’à 6,5 millions FCFA/m² dans les zones les plus prisées.
Pour les investisseurs, cette zone offre des placements sécurisés avec une valorisation stable mais des rendements locatifs modérés, généralement compris entre 5% et 7%. La rareté du foncier disponible (seulement 18% des terrains urbains disposent d’un titre foncier formel) renforce la prime de valeur sur les biens légalement sécurisés.
Le segment premium à Dakar-Centre reste particulièrement attractif pour les investisseurs visant une clientèle d’expatriés et de cadres supérieurs. Les biens immobiliers dans des quartiers comme Hann-Maristes, désormais parfaitement desservis par le TER, offrent une combinaison idéale de standing et d’accessibilité.
Cette zone se prête particulièrement aux stratégies d’investissement axées sur la sécurité patrimoniale à long terme, avec des perspectives de valorisation stables et une demande locative permanente de qualité.
Les quartiers comme Pikine, Thiaroye ou Yeumbeul connaissent une transformation accélérée grâce au TER. Ces zones, autrefois considérées comme des « cités-dortoirs » à l’urbanisation parfois anarchique, sont en pleine revalorisation. Le barème d’indemnisation des terrains expropriés pour le TER, fixé à 48 000 FCFA/m² à Pikine en 2018, témoigne déjà d’une demande foncière en hausse.
En 2025, ces secteurs offrent le meilleur potentiel de plus-value à moyen terme, avec des prix encore accessibles mais en croissance rapide. Pour les investisseurs, ces zones représentent une opportunité de positionner des immeubles collectifs de moyen standing, répondant à la demande explosive de logements pour les classes moyennes émergentes.
Les banlieues dakaroises offrent actuellement les meilleurs rendements locatifs de l’agglomération, pouvant atteindre ou dépasser 10% bruts sur de petits collectifs ou des maisons subdivisées en locations. Cette rentabilité supérieure s’explique par la combinaison de prix d’acquisition encore modérés et d’une forte demande locative stimulée par la nouvelle accessibilité via le TER.
Ces zones sont particulièrement adaptées aux stratégies d’investissement axées sur les rendements locatifs immédiats, tout en offrant un potentiel de plus-value intéressant à moyen terme grâce à la dynamique de valorisation en cours.
Rufisque connaît une importante dynamique de réhabilitation urbaine, amplifiée par la desserte du TER. Cette ancienne ville coloniale voit sa trame urbaine se moderniser progressivement, avec des projets emblématiques comme le réaménagement du littoral de Keury Kao, transformant d’anciennes décharges côtières en espaces publics et de loisirs.
En 2025, Rufisque apparaît comme une zone de compromis intéressant, offrant des terrains plus vastes et moins coûteux qu’à Dakar, tout en étant désormais bien connectée. Le prix moyen des logements y reste modéré, de l’ordre de 800 000 à 1 000 000 FCFA/m² selon les quartiers, attirant les classes moyennes souhaitant devenir propriétaires.
Bargny connaît une mutation profonde, passant progressivement d’une zone industrielle traditionnelle et de village de pêcheurs à un espace stratégique. Le développement du port minéralier et énergétique de Bargny-Sendou, prévu pour 2025, et la proximité du futur port en eau profonde de Ndayane (investissement de 1,2 milliard $) transforment radicalement les perspectives de cette zone.
Pour les investisseurs, Bargny représente un pari à moyen terme, avec des terrains encore très accessibles (parcelles de 150 m² disponibles pour 3,5 à 5 millions FCFA, soit environ 20 000-33 000 FCFA/m²) mais un potentiel de valorisation considérable à l’horizon 2027-2030, lorsque les infrastructures portuaires seront pleinement opérationnelles.
Diamniadio s’affirme comme le pôle urbain majeur du Sénégal en développement. Conçue ex nihilo dans le cadre du Plan Sénégal Émergent, cette ville nouvelle concentre des investissements massifs : Centre international de conférences (CICAD), Stade Abdoulaye Wade (50 000 places), Parc industriel intégré, Université Amadou Makhtar Mbow, et un pôle administratif regroupant plusieurs ministères.
Le projet Diamniadio Lake City, couvrant 1644 hectares, se déploie progressivement avec quartiers d’affaires, centres commerciaux et zones résidentielles. L’État estime qu’environ 300 000 personnes pourraient y vivre lorsque la ville sera pleinement développée, ce qui en fait un marché immobilier en pleine expansion.
La section Diamniadio-AIBD représente actuellement la frontière d’expansion du TER et concentre les opportunités d’investissement les plus prometteuses à long terme. La proximité avec l’aéroport international et le futur terminus du TER confère à ces terrains un potentiel de valorisation considérable.
Les prix immobiliers à Diamniadio reflètent ce potentiel : les programmes résidentiels neufs se commercialisent autour de 1,8 million FCFA/m² en moyenne, un niveau supérieur aux banlieues classiques mais bien en-deçà des tarifs du centre de Dakar. Les rendements locatifs bruts peuvent atteindre 10-12%, notamment pour des résidences étudiantes ou des appartements de moyen standing prisés par les fonctionnaires relocalisés.
Les terrains constructibles représentent souvent l’option d’investissement la plus accessible. Dans la zone de Diass Touly, proche du TER et de l’aéroport AIBD, des parcelles de 180m² sont disponibles au prix unitaire de 1 000 000 FCFA (environ 5 555 FCFA/m²) avec des actes administratifs, illustrant les opportunités accessibles aux petits et moyens investisseurs.
La vérification du statut foncier est cruciale avant tout achat. Le projet TER lui-même a nécessité un important Plan Complet de Réinstallation (PCR) pour gérer les déplacements des personnes affectées, rappelant l’importance de s’assurer de la solidité juridique des titres fonciers.
Pour maximiser le retour sur investissement foncier, trois stratégies principales peuvent être envisagées :
Ces approches permettent de capturer la plus-value générée par l’amélioration progressive des infrastructures et l’attractivité croissante des zones desservies par le TER.
Le marché résidentiel autour du TER offre des opportunités tant en immobilier collectif qu’en maisons individuelles, avec des logiques d’investissement différenciées. Les appartements présentent généralement des rendements locatifs plus élevés dans les zones urbaines denses (notamment à Diamniadio et dans les banlieues proches de Dakar), tandis que les maisons individuelles peuvent offrir un meilleur potentiel de valorisation patrimoniale à long terme dans les zones périphériques en développement.
Pour les investisseurs visant le segment locatif, les petites unités (studios et 2 pièces) dans des immeubles situés à proximité immédiate des gares TER représentent l’option la plus rentable, avec des taux d’occupation généralement élevés.
Le choix entre neuf et ancien dépend largement de la zone d’investissement visée. Dans les quartiers centraux de Dakar, la rénovation d’anciens bâtiments peut offrir une opportunité de valorisation importante. À l’inverse, dans les nouvelles zones de développement comme Diamniadio ou autour de l’AIBD, les constructions neuves dominent naturellement le marché et offrent des garanties supérieures pour les investisseurs étrangers ou institutionnels.
Les biens neufs à Diamniadio, par exemple, s’adressent particulièrement à une clientèle de fonctionnaires relocalisés et de cadres d’entreprises, avec des standards de construction et des équipements modernes qui justifient une prime de prix.
Les locaux commerciaux situés à proximité immédiate des gares du TER bénéficient d’une forte visibilité et d’un flux constant de voyageurs. Le TER transporte quotidiennement des milliers de passagers, créant ainsi une clientèle potentielle substantielle pour ces commerces.
Les emplacements les plus stratégiques se trouvent aux abords des gares principales comme Dakar-Plateau, Pikine, Rufisque et Diamniadio. Ces espaces conviennent particulièrement aux commerces de proximité, services et restauration rapide, avec des rendements locatifs potentiellement supérieurs à l’immobilier résidentiel.
Les espaces de travail flexibles et bureaux à proximité des stations du TER gagnent en attractivité, portés par la réduction significative des temps de trajet. En 2025, cette tendance s’accentue avec le déploiement du Parc des Technologies Numériques de Diamniadio, qui attire des entreprises du secteur digital et crée une demande pour des espaces de bureaux modernes.
Le segment des petites et moyennes surfaces de bureaux (50-200 m²) à Diamniadio représente une opportunité particulièrement intéressante, répondant aux besoins des PME et startups cherchant des locaux accessibles et bien connectés.
Le TER contribue à une redistribution significative des centres d’activité économique dans la région dakaroise. Traditionnellement concentrées dans le centre de Dakar, les activités économiques tendent à se déployer le long de l’axe du TER, créant de nouveaux pôles d’emploi et d’activité commerciale comme Diamniadio.
Cette décentralisation progressive offre des opportunités d’investissement immobilier dans des zones auparavant considérées comme périphériques mais désormais bien connectées au réseau de transport.
La réduction drastique des temps de trajet constitue l’un des impacts les plus significatifs du TER sur le marché immobilier. Le trajet Dakar-Diamniadio s’effectue désormais en moins de 45 minutes grâce au TER, contre plus de deux heures auparavant en cas de congestion routière.
Cette amélioration de mobilité permet aux résidents de s’installer plus loin du centre-ville tout en maintenant un accès rapide à leur lieu de travail, élargissant considérablement le périmètre attractif pour l’investissement immobilier résidentiel
Au-delà de la connexion actuelle vers l’aéroport AIBD, des extensions futures du TER sont envisagées, notamment vers Thiès. Ces projets d’extension, bien qu’encore en phase préliminaire, méritent l’attention des investisseurs à long terme adoptant une stratégie d’anticipation.
Les zones qui seront potentiellement desservies par ces extensions futures présentent un intérêt particulier pour les investisseurs à long terme, avec des prix d’entrée généralement plus accessibles mais un horizon d’investissement nécessairement plus étendu.
L’extension potentielle du TER vers Mbour ouvrirait des perspectives intéressantes pour l’immobilier balnéaire et touristique. Cette zone côtière, déjà attractive pour le tourisme, verrait son accessibilité considérablement améliorée, ce qui pourrait entraîner une importante valorisation de l’immobilier local.
Les investisseurs visionnaires peuvent d’ores et déjà se positionner sur ce corridor potentiel, particulièrement pour des projets touristiques ou résidentiels secondaires.
La question foncière est particulièrement sensible dans le contexte du développement du TER. Le projet lui-même a nécessité d’importantes procédures d’expropriation, encadrées par la loi 76-67 qui établit une procédure permettant à l’État d’exproprier pour cause d’utilité publique.
Pour les investisseurs, il est crucial de vérifier le statut exact des terrains envisagés, notamment s’ils se trouvent à proximité des emprises actuelles ou futures du TER. L’exemple du Plan Complet de Réinstallation (PCR) mis en œuvre pour le projet TER démontre l’importance accordée aux questions foncières dans ces grands projets d’infrastructure.
Le choix de la structure juridique d’investissement revêt une importance capitale, tant pour la sécurisation de l’investissement que pour l’optimisation fiscale. Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) et les SCCV (Sociétés Civiles de Construction-Vente) figurent parmi les véhicules les plus couramment utilisés, particulièrement pour les investisseurs étrangers souhaitant se positionner sur le marché immobilier sénégalais.
Le système bancaire sénégalais propose diverses options de financement immobilier, avec des conditions qui peuvent varier selon la localisation et le type de projet. Certaines zones prioritaires de développement peuvent bénéficier de conditions de financement plus avantageuses, notamment pour les projets contribuant à la densification urbaine autour des stations du TER.
Certaines zones traversées par le TER bénéficient de régimes fiscaux avantageux destinés à encourager l’investissement et le développement économique. Ces avantages peuvent inclure des exonérations temporaires d’impôts fonciers ou des réductions de droits d’enregistrement pour les acquisitions immobilières dans des périmètres prioritaires comme Diamniadio.
Une connaissance précise de cette fiscalité est essentielle pour établir des projections financières réalistes et optimiser la rentabilité des investissements immobiliers dans le corridor du TER.
Le TER Sénégal a fondamentalement transformé la géographie immobilière de la région de Dakar en 2025. Cette infrastructure structurante a créé de nouvelles opportunités d’investissement stratégiques tout le long de son parcours, avec des profils de risque et de rendement variés selon les zones.
Les investisseurs peuvent bénéficier de cette dynamique en positionnant stratégiquement leurs acquisitions : sécurité patrimoniale dans le centre de Dakar, rendements locatifs attractifs dans les banlieues comme Pikine ou Yeumbeul, potentiel de plus-value à moyen terme à Rufisque et Bargny, ou croissance accélérée à Diamniadio et autour de l’AIBD.
La diversité des opportunités permet d’adapter les stratégies d’investissement aux différents profils d’investisseurs, des particuliers aux acteurs institutionnels, avec des niveaux d’investissement variés et des horizons temporels différents.
Pour maximiser les chances de succès, nous recommandons une analyse approfondie des zones ciblées, une due diligence rigoureuse sur les aspects juridiques et fonciers, et une vision à moyen-long terme alignée avec le développement infrastructurel programmé. Le marché immobilier autour du TER continuera d’évoluer rapidement dans les prochaines années, nécessitant une veille constante et une capacité d’adaptation aux nouvelles réalités urbaines façonnées par cette infrastructure transformationnelle.
Vous vivez à l’étranger et souhaitez investir au Sénégal en toute sérénité ?
Notre plateforme facilite votre projet en vous connectant avec des experts de confiance — notaires, promoteurs, architectes — sélectionnés selon des critères stricts de fiabilité et de performance.
Bénéficiez d’un accompagnement personnalisé à distance : contactez-nous dès aujourd’hui pour une consultation dédiée, et identifiez les opportunités parfaitement alignées avec votre profil et vos objectifs patrimoniaux
Diamniadio offre actuellement les meilleurs rendements locatifs bruts, pouvant atteindre 10-12% sur des résidences étudiantes ou des appartements de moyen standing. Cette performance s’explique par la combinaison d’un coût d’acquisition modéré et d’une demande locative soutenue par l’implantation d’administrations et d’entreprises dans la ville nouvelle.
La sécurisation juridique passe par une vérification exhaustive des titres fonciers et des éventuelles servitudes liées au TER. Il est essentiel de s’assurer que le terrain n’est pas concerné par des projets d’extension ou d’aménagement public futurs. Le recours à un notaire spécialisé et la réalisation d’une due diligence approfondie sont indispensables, particulièrement pour les zones en développement comme Diamniadio ou Bargny.
Les petites surfaces résidentielles (studios et 2 pièces) situées à moins de 500 mètres des gares connaissent la plus forte demande locative, notamment dans les zones comme Pikine ou Rufisque. À Diamniadio, les appartements de standing moyen (3-4 pièces) avec services (sécurité, parking) sont particulièrement recherchés par les fonctionnaires et cadres relocalisés, tandis que les locaux commerciaux en pied d’immeuble près des gares principales offrent d’excellentes perspectives de rentabilité commerciale.
La phase d’extension vers l’aéroport AIBD est confirmée et en cours de réalisation, avec un budget alloué de 253 milliards de FCFA. Les extensions ultérieures vers Thiès et Mbour restent à des stades préliminaires de planification mais figurent dans la vision à long terme du réseau ferroviaire sénégalais. Ces extensions pourraient être lancées à l’horizon 2027-2030, créant de nouvelles opportunités d’investissement anticipatif dans ces corridors.
Bargny devrait connaître une forte appréciation immobilière dans les 3-5 prochaines années avec la mise en service du port minéralier et énergétique de Bargny-Sendou. Les terrains actuellement disponibles à 20 000-33 000 FCFA/m² pourraient voir leur valeur doubler ou tripler à l’horizon 2030, particulièrement dans les zones sécurisées contre l’érosion côtière et bénéficiant d’une bonne accessibilité routière et ferroviaire. L’évolution sera particulièrement marquée pour les terrains destinés aux activités logistiques et aux logements des travailleurs portuaires.
Les principaux risques incluent l’incertitude sur les délais de réalisation de certaines infrastructures complémentaires (notamment pour la phase 2 vers AIBD), les questions de sécurisation foncière dans certaines zones périphériques, la concurrence potentielle d’autres projets immobiliers à Diamniadio créant un risque temporaire de surabondance d’offre, et les défis liés à la gestion locative dans les quartiers émergents où les services urbains restent à consolider. Une stratégie d’investissement progressive, avec une diversification géographique le long du corridor, permet de mitiger ces risques.
La zone de Diamniadio, avec l’Université Amadou Makhtar Mbow, et le secteur de l’AIBD où sont prévus des campus satellites, constituent les meilleures localisations pour cibler l’investissement en résidences étudiantes. Les petites unités meublées (studios et T1) situées à proximité piétonne des campus et des stations TER offrent les meilleures performances, avec des taux d’occupation proches de 95% sur l’année académique et des rendements locatifs bruts souvent supérieurs à 10%.
Le TER a fondamentalement redistribué la carte des valeurs immobilières, réduisant l’écart entre le centre de Dakar et sa périphérie. Des zones comme Rufisque ou Diamniadio, autrefois considérées comme très périphériques, sont désormais intégrées au tissu métropolitain fonctionnel grâce à leur excellente accessibilité. Cette compression des temps de trajet a entraîné une revalorisation rapide des zones intermédiaires comme Pikine ou Yeumbeul, créant de nouvelles opportunités d’arbitrage pour les investisseurs capables d’identifier les quartiers en phase de transformation accélérée.
Diamniadio représente aujourd’hui l’un des projets urbanistiques les plus ambitieux d’Afrique de l’Ouest. Située à environ 30 kilomètres de Dakar, cette ville nouvelle s’étend sur 1 644 hectares et incarne la
Saly, également connue sous le nom de Saly Portudal, est la station balnéaire la plus renommée du Sénégal. Située sur la Petite Côte à environ 80 km au sud de Dakar
