Thiès 2025 : Pourquoi cette ville du Sénégal offre les meilleures opportunités d'investissement immobilier
Vous êtes de la diaspora sénégalaise et vous vous demandez si investir dans l’immobilier à Thiès peut générer une rentabilité attractive ? Les chiffres parlent d’eux-mêmes : les rendements immobiliers à Thiès oscillent entre 8% et 12% annuels selon les quartiers, dépassant largement les moyennes européennes et nord-américaines. Selon l’ANSD (Agence Nationale de la Statistique et de la Démographie), le secteur immobilier sénégalais a enregistré une hausse de 24,3% du chiffre d’affaires au T4 2024.
D’après l’ANSD, cette progression confirme le dynamisme du secteur locatif dans une région en pleine expansion. Pour la diaspora disposant d’un pouvoir d’achat 3 à 5 fois supérieur aux investisseurs locaux, c’est une fenêtre d’opportunité historique de 18-24 mois avant l’envolée des prix liée aux infrastructures TER et aux projets industriels.
Contrairement aux guides généralistes du marché, cet article explore spécifiquement l’investissement immobilier à Thiès pour la diaspora sénégalaise, avec des solutions concrètes de gestion à distance, des études de cas par profil investisseur et les dernières données 2025 du marché thiessois. À la fin de votre lecture, vous disposerez d’une feuille de route complète pour générer entre 2 500€ et 8 800€ de revenus annuels selon votre budget d’investissement.
Vous cherchez à investir dans l’immobilier sénégalais mais Dakar vous paraît trop cher ? Vous souhaitez identifier des marchés émergents avant qu’ils n’explosent ? Thiès, deuxième ville économique du Sénégal, pourrait bien être la réponse à vos attentes d’investisseur.
Cette ville stratégiquement positionnée à 70 kilomètres de la capitale bénéficie d’une dynamique de croissance unique, portée par des projets d’infrastructures majeurs comme le Train Express Régional (TER) et l’Aéroport International Blaise Diagne (AIBD). Mais au-delà des grands projets, quels sont les véritables atouts de Thiès pour un investissement immobilier réussi ?
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Thiès : un marché immobilier en pleine émergence avec des prix défiant toute concurrence
L’analyse comparative des prix au mètre carré révèle un avantage concurrentiel saisissant pour Thiès. Selon les données Properstar mises à jour en août 2025, les appartements à Thiès se négocient à 800 197 FCFA/m² (74 325 FCFA/pied carré), soit 37,8% moins cher qu’à Dakar.
Le prix médian d’un appartement à la vente à Thiès affiche une croissance positive sur le long terme, avec une augmentation de 6% sur les 12 derniers mois. Cependant, un léger recul de 1% a été observé sur le dernier trimestre, ce qui pourrait indiquer une stabilisation après une période de forte hausse.
Pour les maisons, le marché présente une tendance différente avec un prix médian de 859 846 FCFA/m² (79 882 FCFA/pied carré). Ce segment affiche une diminution de 7% sur l’année et de 3% sur les trois derniers mois, créant des opportunités d’acquisition intéressantes pour les investisseurs patients.
Le marché des terrains se distingue par un prix au mètre carré nettement plus abordable, avec un coût moyen avoisinant les 35 000 FCFA dans les zones de Thiès et Mbour. Les annonces locales illustrent une forte hétérogénéité des prix, avec des parcelles à 16 000 FCFA/m² à Bayakh ou 25 000 FCFA/m² pour un terrain à vocation industrielle.
L'impact transformateur du Train Express Régional (TER)
La BCEAO, dans son rapport sur la politique monétaire de mars 2025, confirme que les projets d’infrastructure majeurs constituent des leviers de croissance économique durables. Le TER, dont l’extension vers Thiès est programmée, représente un catalyseur de valorisation immobilière comparable à ce qui a été observé sur les tronçons déjà opérationnels.
L’extension du réseau de Diamniadio à Thiès et Mbour est en phase d’étude, avec pour ambition de renforcer la connectivité entre la capitale et ces pôles émergents. En mars 2025, les autorités ont précisé que la première phase, reliant Dakar à l’AIBD, serait bientôt opérationnelle, ouvrant la voie à la phase suivante vers Thiès.
Les zones proches des futures extensions du TER vers Thiès affichent déjà un potentiel d’appréciation de 15 à 30%, similaire aux performances observées à Keur Massar depuis la mise en service de la première phase. Cette connectivité renforcée avec Dakar et l’AIBD positionne Thiès dans un corridor de développement stratégique majeur.
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Des quartiers clés aux opportunités de rendement exceptionnelles
L’analyse des micro-marchés révèle des opportunités diversifiées selon les profils d’investisseurs et les stratégies recherchées.
Le pôle urbain de la "Nouvelle Ville de Thiès"
Selon l’APIX (Agence pour la Promotion des Investissements et des Grands Travaux), le projet de « Nouvelle Ville de Thiès » sur l’axe Notto Diobass-Fandène-Keur Moussa a été déclaré d’utilité publique par décret en juillet 2025. Ce programme ambitieux prévoit l’accueil de 800 000 habitants et la construction de plus de 110 000 logements.
Deux projets structurants méritent une attention particulière. Le projet Espace Diobass prévoit la construction de 6 500 maisons individuelles près de la sortie Thiès Sud de l’autoroute. Son positionnement commercial est axé sur une offre de logements qualitatifs à des prix très accessibles.
La cité réalisée par la société SO.Afri.Loge à Mbour 4, dans la région de Thiès, a lancé la construction de 30 000 logements, incluant des logements sociaux pour les familles à faibles revenus, des logements économiques pour la diaspora, et des logements de standing pour la classe moyenne.
Zones industrielles : le moteur de la demande locative
Le développement de pôles industriels génère une demande structurelle en logements. L’APIX annonce le lancement officiel d’un pôle industriel de 300 hectares à Thilmakha, dans le département de Tivaouane, avec l’objectif de résorber le chômage.
Plus au sud, la zone de Sandiara, stratégiquement située à proximité de l’AIBD et du port de Sendou, attire d’importants investissements dans des secteurs variés tels que la production de batteries, la tannerie, ou encore les produits laitiers, et devrait générer des milliers d’emplois.
Ces zones créent un « triangle de la prospérité » : l’AIBD et l’autoroute à péage agissent comme un hub de transport, les zones industrielles (Sandiara, Thilmakha) créent l’emploi et la demande, et les villes nouvelles (Notto Diobass, Mbour 4) fournissent les solutions de logement en réponse à cette demande de masse.
Une demande locative diversifiée garantissant la rentabilité
La force du marché thiessois réside dans sa diversification, réduisant les risques liés à la dépendance à un secteur unique.
Le segment étudiant : 11 281 étudiants en croissance de 17,2%
Selon l’ANSD, Thiès est la deuxième région du Sénégal après Dakar en nombre d’établissements d’enseignement supérieur, avec 17 ESS en 2023, dont 5 publics. Cette concentration d’universités et d’écoles attire une population étudiante croissante, qui s’élevait à 11 281 étudiants en 2023, en augmentation de 17,2% par rapport à l’année précédente.
Ce segment de marché a des besoins clairs en matière de logement : les petites surfaces comme les studios, les appartements F2 et F3, ainsi que les solutions de colocation sont particulièrement recherchées. Cette demande crée des opportunités pour des investissements ciblés dans des quartiers à proximité des campus, où le rendement locatif est souvent plus élevé que pour les grandes surfaces.
Le marché professionnel : ouvriers et cadres
Le développement des zones industrielles de Sandiara et Thilmakha crée une demande structurelle pour le logement des travailleurs. Ces pôles génèrent des centaines, voire des milliers d’emplois, ce qui rend la construction ou la mise à disposition de logements pour la main-d’œuvre locale et des cadres essentielle.
Les grands projets immobiliers, tels que la « Nouvelle Ville » de Thiès ou le programme Espace Diobass, visent à répondre à ce besoin en masse, en proposant des logements sociaux et économiques.
La demande locative à Thiès est structurellement plus résiliente que dans une ville qui dépendrait d’un seul secteur. La coexistence d’un marché étudiant, d’un marché ouvrier et d’un marché des cadres crée une double et triple demande qui peut compenser un éventuel ralentissement dans l’un ou l’autre des secteurs.
Simulation de rentabilité : Exemple concret
Pour un appartement type à Thiès :
- Prix d’achat : 12 000 000 FCFA
- Loyer mensuel moyen : 175 000 FCFA
- Rentabilité brute : 17,5%
- Rentabilité nette : 11,9% (après charges)
Cette simulation illustre le potentiel attractif du marché thiessois comparé aux standards européens où les rendements dépassent rarement 3-4%.
Opportunités foncières : la clé de la plus-value à long terme
L’analyse des annonces immobilières dans la région de Thiès révèle une prédominance de l’offre foncière, avec 184 terrains à la vente contre 123 maisons et seulement 5 appartements. Cette asymétrie de l’offre indique un marché qui en est encore au stade de la spéculation foncière plutôt qu’à celui du développement immobilier de masse.
Le prix moyen du mètre carré de terrain à Thiès et Mbour est de 35 000 FCFA, un coût significativement plus abordable que dans la capitale. Des opportunités existent cependant dans les micro-marchés spécifiques, avec des prix qui peuvent descendre jusqu’à 16 000 FCFA/m² à Bayakh ou s’élever à 25 000 FCFA/m² pour un terrain à vocation industrielle.
Micro-marchés à fort potentiel
Le « Triangle Pout-Bayakh-Keur Moussa » est une zone d’intérêt notable, car elle est adjacente aux grands axes routiers comme la RN2 et l’autoroute à péage. Le lancement du projet Espace Diobass à Thiès-Sud est un signal fort du développement de cette zone.
De même, les zones de Sandiara et Thilmakha, avec le lancement de pôles industriels massifs, sont des marchés à suivre de près. La création d’emplois dans ces zones garantit une demande future pour le logement des ouvriers et des cadres, rendant l’acquisition de terrains sur ces axes une stratégie d’investissement pertinente.
Des annonces de terrains à Keur Moussa proposent des conditions de paiement sur 36 mois, illustrant une flexibilité de marché qui peut être exploitée. Un investisseur peut ainsi acquérir plusieurs parcelles et y construire des petites surfaces (studios, F2) pour le marché locatif, générant un rendement immédiat tout en bénéficiant de la plus-value foncière à long terme.
Sécurisation des investissements : due diligence et bonnes pratiques
L’investissement à Thiès nécessite une approche méthodique pour maximiser les opportunités tout en minimiser les risques.
La sécurisation foncière : une priorité absolue
Le Titre Foncier est la seule garantie de propriété reconnue par l’État, et la vérification de son authenticité est la première étape du processus de due diligence. Il est essentiel d’obtenir une copie du titre foncier et de demander un « état des droits réels » auprès de la Direction des Impôts et Domaines (DGID) pour confirmer que le vendeur est bien le propriétaire légitime et que le bien est libre de toute hypothèque ou servitude.
Les pièges à éviter et les signaux d'alerte
Un prix de vente anormalement bas par rapport au marché, l’absence de documents officiels, le refus du vendeur de passer par un notaire ou une transaction impliquant de multiples intermédiaires non régulés sont des indicateurs de risque majeurs.
Un piège courant est l’achat de terrains non viabilisés. Certains vendeurs proposent des parcelles à des prix attractifs, mais sans les raccordements nécessaires en eau, électricité ou assainissement. Avant tout engagement, il est donc crucial de consulter le plan d’urbanisme de la zone et de demander un certificat d’urbanisme pour vérifier la faisabilité du projet de construction.
Une information locale cruciale qui peut rassurer les investisseurs est la récente performance du service des impôts et domaines de Thiès. L’organisme a réussi à délivrer 900 titres fonciers en moins de deux ans, un record qui démontre une efficacité et une volonté d’assainir le marché foncier local, ce qui réduit considérablement les risques de conflit de propriété.
La BCEAO, dans son rapport de juin 2025, souligne l’importance de la stabilité financière régionale pour soutenir les investissements immobiliers durables. Cette stabilité monétaire constitue un atout supplémentaire pour les investisseurs internationaux.
Perspective 2025-2030 : Thiès, le pari gagnant de l'immobilier sénégalais
Thiès s’impose comme l’investissement immobilier stratégique de la décennie au Sénégal. La convergence de facteurs favorables – prix attractifs, projets d’infrastructure, diversification économique et gouvernance locale efficace – crée une opportunité unique pour les investisseurs avisés.
Les projections de l’ANSD confirment une croissance démographique soutenue, tandis que les initiatives de l’APIX garantissent un développement économique structurel. Pour les investisseurs de la diaspora et les acteurs locaux, Thiès représente la possibilité de constituer un patrimoine immobilier solide tout en participant au développement économique du Sénégal.
L’investissement à Thiès est une vision à long terme. C’est une stratégie de constitution de patrimoine qui se nourrit de la croissance démographique, des grands projets d’infrastructure et de la diversification économique de la ville. Le rendement réel ne se mesure pas seulement par les revenus locatifs, mais par la valorisation globale du bien sur plusieurs années.
En adoptant une approche prudente, bien informée et orientée vers la collaboration locale, l’investisseur peut capitaliser sur l’émergence de Thiès en tant que pôle de croissance majeur au Sénégal.
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FAQ : Vos questions sur l'investissement à Thiès
Thiès offre des prix 37,8% plus avantageux pour les appartements tout en bénéficiant de la proximité de Dakar (70 km). Le potentiel de valorisation est supérieur grâce aux projets d’infrastructure (TER, AIBD) et au développement industriel. Les rendements locatifs de 8 à 12% surpassent largement ceux de Dakar.
Les zones prioritaires incluent le corridor Notto Diobass-Fandène-Keur Moussa (Nouvelle Ville), les abords des zones industrielles de Sandiara et Thilmakha, et les secteurs proches des futurs axes TER. Le triangle Pout-Bayakh-Keur Moussa offre les meilleures opportunités foncières à court terme.
La sécurisation passe par la vérification du titre foncier auprès de la DGID, l’obtention d’un certificat d’urbanisme, et le recours obligatoire à un notaire spécialisé. Les services d’impôts et domaines de Thiès, ayant délivré 900 titres en 2 ans, offrent une efficacité rassurante pour les procédures.
Les rendements bruts varient entre 15 et 20%, avec des rendements nets de 8 à 12% selon la localisation et le type de bien. La demande étudiante (11 281 étudiants en croissance) et professionnelle (zones industrielles) assure une occupation stable et des loyers réguliers.
L’extension du TER vers Thiès est en phase d’étude, avec la première phase Dakar-AIBD bientôt opérationnelle selon les autorités (mars 2025). L’impact attendu est une appréciation de 15 à 30% des biens situés sur les corridors TER, comme observé sur les tronçons existants.
Absolument. Les prix attractifs, la stabilité juridique renforcée, et les projets spécifiquement destinés à la diaspora (programme SO.Afri.Loge) font de Thiès une destination privilégiée. La proximité de l’AIBD facilite les déplacements, et la croissance économique assure une valorisation patrimoniale à long terme.
Commencez par identifier votre stratégie (foncier spéculatif, locatif étudiant, ou résidentiel). Établissez un partenariat avec des professionnels locaux (notaire, agence immobilière) pour la prospection. Privilégiez une visite sur place pour valider la qualité et l’emplacement. Budgétez 2-3% du prix d’achat pour les frais de due diligence et sécurisation.
Les risques majeurs incluent l’achat de terrains non viabilisés sans vérification préalable, les transactions sans passage par un notaire, et la négligence de la due diligence foncière. Évitez les prix anormalement bas sans justification et les projets sans certification urbanistique. Une expertise locale est indispensable.
Le marché immobilier sénégalais présente une remarquable diversité, avec des prix qui fluctuent considérablement selon les zones géographiques et les dynamiques économiques locales
Comprendre les coûts liés à la construction maison sénégal est essentiel pour éviter les mauvaises surprises et planifier efficacement votre budget.