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1 Investir avec l'APIX : Les Clés de la Réussite Immobilière au Sénégal en 2025
1.1 Le rôle stratégique de l'APIX dans l'immobilier sénégalais
1.2 Les services immobiliers spécifiques de l'APIX
1.3 Avantages fiscaux et incitatifs pour l'investissement immobilier
1.4 Types de projets immobiliers éligibles aux services APIX
1.5 Guide étape par étape: Processus APIX pour l'immobilier
1.6 APIX et acquisition foncière: sécuriser votre terrain
1.7 Financement immobilier et partenariats APIX
1.8 Études de cas: Réussites immobilières via l'APIX
1.9 Limitations et défis: Ce que l'APIX ne peut pas faire
1.10 Conclusion
1.11 Questions Fréquentes sur l' Apix

Investir avec l'APIX : Les Clés de la Réussite Immobilière au Sénégal en 2025

Apix, Hôtel Radisson sur la corniche à Dakar

L’Agence pour la Promotion des Investissements et des Grands Travaux (APIX) constitue la porte d’entrée privilégiée pour tout investissement immobilier au Sénégal en 2025. Créée en l’an 2000, cette institution gouvernementale joue un rôle fondamental dans la facilitation des investissements et l’accompagnement des porteurs de projets immobiliers, qu’ils soient nationaux ou étrangers. Dans un contexte de forte croissance urbaine et de développement économique soutenu, l’APIX offre un cadre structuré et incitatif qui sécurise les investissements immobiliers tout en simplifiant considérablement les démarches administratives.

Cet article vous présente un panorama complet des services, avantages et processus de l’APIX spécifiquement pour le secteur immobilier. Nous aborderons successivement le rôle de l’agence, ses services spécifiques, les avantages fiscaux accessibles, les types de projets éligibles, le processus d’investissement étape par étape, l’acquisition foncière, les options de financement, des exemples de réussites et enfin les limitations à connaître.

Le rôle stratégique de l'APIX dans l'immobilier sénégalais

Présentation institutionnelle de l'APIX

L’APIX, dont le siège se situe au 52-54 rue Mohamed V à Dakar, remplit une mission essentielle d’information, de conseil et d’accompagnement des investisseurs. Placée sous la tutelle technique du Ministère de l’Économie, des Finances et du Plan, l’agence constitue l’interlocuteur privilégié pour tout projet d’investissement significatif au Sénégal.

En 2025, l’APIX a consolidé son rôle de catalyseur du développement immobilier en agissant comme interface entre les investisseurs et l’administration sénégalaise. Son statut particulier lui permet d’intervenir directement auprès des ministères et services de l’État pour faciliter les procédures et lever les obstacles administratifs.

Impact économique de l'APIX sur le secteur immobilier

Les statistiques récentes démontrent l’impact considérable de l’APIX sur l’investissement immobilier au Sénégal. En 2023, lors du premier forum international Invest in Sénégal, l’agence a recensé plus de 4 820 milliards FCFA de promesses d’investissements directs, dont une part significative dédiée à l’immobilier et aux infrastructures urbaines.

L’actualité récente (janvier 2025) confirme cette tendance avec l’inauguration du nouveau siège de l’APIX dans le pôle urbain de Diamniadio, symbolisant l’engagement continu du gouvernement envers l’amélioration du climat des affaires, particulièrement dans le secteur immobilier.

Pour les 12-24 prochains mois, les projections indiquent une accélération des investissements immobiliers dans les zones économiques spéciales, notamment à Diass et dans la nouvelle ZES de Louga, avec un objectif de création de plusieurs milliers d’emplois liés à la construction et à la gestion immobilière

Les services immobiliers spécifiques de l'APIX

Le guichet unique pour les projets immobiliers

Le cœur du dispositif APIX est son Guichet Unique, qui centralise en un seul lieu toutes les démarches administratives liées à l’investissement immobilier. Ce service permet aux investisseurs d’éviter le parcours du combattant habituel entre différentes administrations.

Le Guichet Unique prend en charge la préparation des dossiers, leur réception, leur instruction et leur validation en commission d’agrément, réduisant considérablement les délais et les coûts administratifs. En 2025, ce service a été renforcé par une plateforme numérique permettant un suivi en temps réel des dossiers.

L'accompagnement administratif pour l'obtention des permis

Pour les projets immobiliers, l’APIX dispose d’un Centre de Facilitation des Procédures Administratives qui coordonne l’obtention des autorisations nécessaires (permis de construire, certificat de conformité environnementale) auprès des diverses administrations compétentes.

Ce service est particulièrement précieux car il permet de naviguer efficacement dans le paysage administratif sénégalais, souvent complexe pour les investisseurs étrangers. L’APIX assure un suivi personnalisé de chaque dossier, avec des délais de traitement optimisés par rapport aux procédures classiques.

Services d'assistance juridique et fiscale

L’APIX offre également une assistance juridique et fiscale aux porteurs de projets immobiliers. Ses experts conseillent sur les dispositions du Code des investissements, les régimes d’exonération applicables et les contrats à établir, sécurisant ainsi l’investisseur dans un contexte juridique souvent perçu comme complexe.

Cette assistance s’étend à l’analyse des contrats, à la vérification de la conformité réglementaire et à la prévention des risques juridiques spécifiques au secteur immobilier sénégalais.

La facilitation foncière

L’un des services les plus valorisés de l’APIX est son rôle de facilitateur foncier. L’agence propose du foncier aménagé dans les Zones Économiques Spéciales (ZES) et accompagne les investisseurs dans leurs démarches d’acquisition de terrains auprès des collectivités locales et des services domaniaux.

Cette facilitation foncière constitue un atout majeur dans un pays où l’accès au foncier et sa sécurisation représentent souvent des défis considérables. L’APIX intervient notamment pour accélérer l’obtention des titres fonciers et sécuriser juridiquement les transactions

Avantages fiscaux et incitatifs pour l'investissement immobilier

Le Code des investissements et ses applications immobilières

Le Code des investissements, régi par la loi n° 2004-06 du 06 février 2004 et renforcé par le nouveau Code général des Impôts, constitue le cadre légal principal des incitations à l’investissement au Sénégal.

Pour le secteur immobilier, ce dispositif offre des avantages substantiels pendant la phase d’investissement (construction ou aménagement). Pendant les trois premières années du projet, les investisseurs bénéficient d’une exonération totale des droits de douane sur les matériels et matériaux importés qui ne sont pas disponibles au Sénégal et sont destinés au chantier agréé.

Exonérations fiscales spécifiques aux investisseurs immobiliers étrangers

Les investisseurs étrangers dans l’immobilier bénéficient d’exonérations fiscales significatives. Une fois la construction achevée et la phase d’exploitation entamée, le Code des investissements prévoit une exonération de la Contribution Forfaitaire à la Charge des Employeurs (CFCE) pendant 5 ans, période étendue à 8 ans si le projet génère au moins 200 emplois ou si 90% des emplois sont localisés hors de la région de Dakar.

En outre, l’entreprise agréée peut déduire de son bénéfice imposable 40% du montant de son investissement initial, étalés sur cinq exercices, dans la limite de 50% du bénéfice par an. Les retraités étrangers résidant au Sénégal peuvent également obtenir une réduction de 80% sur leur impôt depuis 2014, sous réserve de faire virer leur pension en francs CFA via une banque locale.

Zones économiques spéciales et leurs avantages immobiliers

Le Sénégal a développé plusieurs Zones Économiques Spéciales qui bénéficient d’un régime fiscal, réglementaire et économique plus favorable que celui appliqué au reste du territoire. Ces zones offrent des avantages considérables pour les projets immobiliers.

Les entreprises bénéficiant du statut « exonéré » dans les ZES ne paient que 15% d’impôt sur les sociétés sur leurs bénéfices, contre un taux standard plus élevé. Elles sont également exemptées de nombreux impôts locaux et nationaux : pas de retenue d’impôt sur les dividendes versés aux actionnaires, pas de CFCE sur les salaires, pas de droits d’enregistrement sur les actes liés aux immeubles de la zone, pas de contribution foncière sur les propriétés dans la zone.

Comment qualifier votre projet pour bénéficier des incitations maximales?

Pour qualifier un projet immobilier aux avantages du Code des investissements, différents seuils d’investissement sont prévus selon la taille de l’entreprise : un plancher minimum de 15 millions de francs CFA (environ 23 000 euros) pour les petites et moyennes entreprises, et un seuil standard de 100 millions FCFA (environ 150 000 euros) pour les projets de plus grande envergure. Les investissements stratégiques de très grande ampleur peuvent être soumis à des seuils encore plus élevés, pouvant atteindre 250 milliards FCFA selon les secteurs prioritaires.

L’agrément au régime du Code des investissements est valable pendant trois ans, ce qui donne aux investisseurs une visibilité à moyen terme sur les avantages fiscaux dont ils peuvent bénéficier. Pour maximiser ces avantages, il est recommandé de:

  • Démontrer l’impact économique et social du projet (emplois créés, formation)
  • Privilégier les zones hors Dakar qui bénéficient d’avantages supplémentaires, notamment d’une extension de la période d’exonération de 5 à 8 ans
  • Intégrer une dimension d’exportation (tourisme international, services offshore) – avec un minimum de 50% à 60% du chiffre d’affaires à l’exportation pour les projets en ZES
  • Inclure des composantes innovantes ou écologiques dans le projet immobilier
  • Opérer dans un secteur éligible défini comme prioritaire par l’État (agriculture, industrie, tourisme, éducation, santé, immobilier, etc.)

Types de projets immobiliers éligibles aux services APIX

Centre de conférence abdou Diouf

Projets résidentiels d'envergure

L’APIX accompagne les projets de construction de logements à grande échelle, notamment les complexes résidentiels et programmes immobiliers d’au moins plusieurs dizaines d’unités. Ces projets sont particulièrement soutenus lorsqu’ils s’inscrivent dans des zones de développement prioritaires comme Diamniadio.

Les programmes résidentiels destinés au marché locatif ou à la vente peuvent bénéficier des incitations du Code des investissements si leur valeur dépasse le seuil minimal requis. Les complexes résidentiels intégrant des services (sécurité, espaces verts, équipements collectifs) sont particulièrement valorisés.

Complexes commerciaux et centres d'affaires

Les projets de centres commerciaux, d’immeubles de bureaux et de zones d’activités tertiaires figurent parmi les investissements immobiliers fortement encouragés. La demande croissante pour des espaces commerciaux et de bureaux aux standards internationaux fait de ce segment un axe stratégique.

Dans les zones urbaines de Dakar et dans les nouveaux pôles comme Diamniadio, ces projets peuvent bénéficier d’un accompagnement personnalisé de l’APIX pour l’obtention des autorisations et des avantages fiscaux.

Projets touristiques et hôteliers

Le tourisme étant un secteur prioritaire, les projets immobiliers touristiques bénéficient d’une attention particulière. Hôtels, resorts, résidences touristiques et infrastructures de loisirs sont activement soutenus, particulièrement sur le littoral et dans les zones à fort potentiel touristique.

L’APIX collabore étroitement avec le ministère du Tourisme pour faciliter l’implantation de ces projets et leur assurer un environnement administratif et fiscal optimal. Les investissements dans des zones comme la Petite Côte, avec les stations balnéaires de Pointe Sarène et Mbodiene, sont particulièrement encouragés.

Infrastructures à usage mixte

Les projets à usage mixte, combinant par exemple commerces, bureaux et logements, connaissent un intérêt croissant. Ces développements intégrés répondent aux nouvelles tendances urbaines et aux besoins de densification intelligente des villes sénégalaises.

L’APIX facilite la réalisation de ces projets complexes en coordonnant les différentes autorisations requises et en adaptant les incitations fiscales à leur nature hybride. La mixité fonctionnelle est valorisée dans l’évaluation des dossiers.

Zones industrielles et parcs logistiques

Les zones industrielles et parcs logistiques constituent une composante majeure des investissements soutenus par l’APIX. Le Parc Industriel Intégré de Diamniadio (P2ID) en est un exemple emblématique, avec ses 53 hectares dédiés à la production industrielle et à la logistique.

Ces projets, bien que principalement industriels, comportent une importante dimension immobilière en termes d’infrastructures, de bâtiments et d’aménagements. L’APIX accompagne les investisseurs dans la conception et la réalisation de ces espaces productifs.

Projets d'habitat social et logements économiques

Les programmes de logements sociaux et économiques s’inscrivent dans les priorités nationales. 

Ces projets peuvent bénéficier d’avantages spécifiques en termes d’accès au foncier et d’allègements fiscaux, particulièrement lorsqu’ils s’intègrent dans les politiques nationales de logement. Le partenariat entre le FONSIS et l’IFC pour financer 20 000 logements abordables est un exemple des initiatives soutenues.

Guide étape par étape: Processus APIX pour l'immobilier

Préparation du dossier d'investissement immobilier

La première étape cruciale consiste à préparer un dossier complet pour la demande d’agrément au Code des investissements. Ce dossier doit inclure:

  • Une lettre de demande adressée au Ministre des Finances
  • Les statuts et l’immatriculation de la société créée pour le projet
  • Une fiche technique détaillée du projet en une dizaine d’exemplaires
  • Un plan d’affaires complet avec les projections financières
  • Les documents administratifs de base (NINEA, RC, etc.)

Cette préparation minutieuse conditionne la suite du processus et doit présenter clairement la nature du projet immobilier, sa localisation, son plan de financement et les retombées attendues (emplois, impact économique).

Dépôt et traitement de la demande

Une fois le dossier constitué, il est déposé au Guichet Unique de l’APIX qui enregistre la demande et délivre un récépissé de dépôt. À partir de cette date, l’APIX dispose théoriquement de 10 jours ouvrables pour statuer sur la demande d’agrément.

L’instruction du dossier implique une analyse approfondie par les experts de l’agence, qui vérifient la conformité du projet aux critères du Code des investissements et évaluent sa viabilité. Cette phase peut inclure des demandes d’informations complémentaires ou des ajustements au projet initial.

Agrément et approbation du projet

Une fois le dossier validé en commission d’agrément, l’agrément officiel est délivré par lettre du Ministre des Finances, préparée par l’APIX. Ce document formalise l’adhésion du projet au Code des investissements et liste les avantages octroyés ainsi que les obligations de l’investisseur.

L’investisseur doit ensuite obtenir un « titre d’exonération » auprès de la Direction des Impôts et Domaines, qui concrétisera les avantages fiscaux et douaniers. Cette démarche, toujours guidée par l’APIX, implique l’achat de formulaires fiscaux et le dépôt d’une demande spécifique.

Suivi administratif et facilitation post-approbation

Après l’obtention de l’agrément, l’APIX continue d’accompagner l’investisseur pour faciliter les démarches administratives et l’accès aux avantages prévus. Ce suivi est essentiel pour assurer la réalisation effective du projet dans les délais impartis.
L’agence organise régulièrement des visites de suivi sur le site du projet afin de s’assurer que l’investissement progresse conformément aux engagements pris. Ce monitoring permet d’anticiper d’éventuels obstacles et d’y apporter des solutions rapides.

Procédures spécifiques pour les non-résidents

Les investisseurs étrangers non-résidents suivent fondamentalement le même processus que les résidents sénégalais pour obtenir l’agrément APIX. Cependant, ils bénéficient d’une assistance particulière concernant les exigences de visas d’affaires, la légalisation des documents étrangers et la sécurisation des transferts de fonds.

L’APIX veille notamment à ce que les investisseurs étrangers puissent rapatrier leurs dividendes ou loyers sans entraves, conformément aux garanties offertes par le Code des investissements qui assure la liberté de transfert des capitaux et profits en devises.

Écueils fréquents et comment les éviter

Plusieurs écueils peuvent retarder ou compromettre un projet immobilier, même avec l’appui de l’APIX:

  • Études préalables insuffisantes: Un dossier mal étayé risque d’être retardé ou rejeté. Il est crucial de réaliser des études de marché, techniques et environnementales approfondies.
  • Non-respect des délais: Une fois l’agrément obtenu, l’investisseur dispose généralement de 2 à 3 ans pour réaliser son projet, sous peine de perdre les avantages accordés.
  • Modifications non signalées: Tout changement significatif dans le projet (plan, associés, montant d’investissement) doit être communiqué à l’APIX pour éviter la remise en cause de l’agrément.
  • Mauvaise compréhension des limites des exonérations: Les avantages fiscaux ne couvrent pas systématiquement tous les aspects du projet et certaines taxes restent dues.

Pour éviter ces pièges, il est recommandé de maintenir un dialogue constant avec le chargé de projet APIX assigné et de s’entourer de conseillers locaux expérimentés.

APIX et acquisition foncière: sécuriser votre terrain

Types de titres fonciers reconnus par l'APIX

Au Sénégal, plusieurs formes de propriété foncière coexistent, chacune avec ses spécificités juridiques:

  • Le Titre foncier (TF) représente la forme la plus aboutie de propriété, conférant un droit privé perpétuel et enregistré au livre foncier.
  • Le Bail emphytéotique est le mode privilégié pour accéder à des terrains de l’État dans le cadre d’un investissement. Généralement accordé pour 30 ans et prorogeable 20 ans, il impose une obligation de mise en valeur sous 24 mois.
  • Le Permis d’occuper, plus précaire, est une autorisation personnelle et révocable, souvent octroyée dans les zones rurales ou non immatriculées.

L’APIX oriente les investisseurs vers l’obtention d’un bail ou d’un titre foncier pour sécuriser leurs projets immobiliers d’envergure.

Vérification de la validité des titres fonciers

La vérification juridique du foncier est primordiale avant tout investissement. L’APIX recommande systématiquement de:

  • Vérifier l’absence de litiges ou d’hypothèques sur le terrain
  • Confirmer le statut juridique du terrain (domaine national, privé de l’État ou déjà immatriculé)
  • Consulter les documents officiels auprès du Conservateur de la Propriété Foncière
  • Faire appel à un notaire pour sécuriser la transaction

Cette diligence préalable est indispensable pour éviter des complications ultérieures qui pourraient compromettre l’ensemble du projet.

Processus d'acquisition via l'APIX

Pour un investisseur immobilier, la stratégie courante consiste à identifier un terrain approprié, puis à obtenir un bail sur ce terrain s’il appartient à l’État. L’APIX facilite ce processus en orientant l’investisseur vers les autorités domaniales compétentes.

Une fois le bail obtenu et le terrain mis en valeur conformément aux engagements, l’investisseur peut entamer une procédure de conversion du bail en titre foncier. Cette conversion, bien que procédurale, est très avantageuse car elle confère la pleine propriété du terrain.

station balnéaire, pointe sarène

Conversion des titres et régularisations

La conversion d’un bail en titre foncier n’est possible qu’après mise en valeur effective du terrain selon le projet approuvé. Un constat de mise en valeur est réalisé par les services des Domaines pour vérifier que les engagements ont été respectés.

Cette transformation en titre foncier permet de lever toute limite de durée et d’obtenir la liberté totale de disposer du bien (revente, hypothèque, location). C’est une étape cruciale pour la valorisation à long terme de l’investissement immobilier.

Sécurisation juridique des transactions foncières

L’APIX conseille aux investisseurs plusieurs mesures pour sécuriser juridiquement leurs acquisitions foncières:

  • Enregistrer tous les actes (baux, ventes) à la Conservation Foncière
  • Maintenir à jour le paiement des redevances de bail
  • Souscrire si nécessaire une assurance titre
  • Documenter toutes les démarches et autorisations

En cas de litige foncier, l’APIX peut jouer un rôle de médiation informelle, bien qu’elle n’ait pas de pouvoir juridictionnel direct.

Cartographie des zones prioritaires de l'APIX pour l'immobilier

Le gouvernement sénégalais a identifié plusieurs pôles prioritaires où l’accès au foncier est facilité:

  • Le Pôle urbain de Diamniadio, à 30 km de Dakar, où l’État a aménagé de vastes terrains pour divers projets immobiliers
  • La Petite Côte au sud de Dakar, avec les « Stations Intégrées » de Pointe Sarène, Mbodiene et Joal-Finio, dédiées aux projets touristiques
  • Les Zones Économiques Spéciales comme celle de Diass (718 hectares) ou de Sandiara (100 hectares)
  • Les nouvelles zones planifiées comme la ZES de Louga (50 hectares)

Ces zones disposent de plans directeurs avec des terrains pré-affectés pour différents usages, facilitant grandement l’implantation des projets.

Financement immobilier et partenariats APIX

Institutions financières partenaires de l'APIX

Bien que l’APIX ne finance pas directement les projets, elle a noué des relations privilégiées avec plusieurs institutions financières pour faciliter l’accès au financement:

  • La Banque Nationale pour le Développement Économique (BNDE), banque publique dédiée au financement des PME et des projets structurants
  • Le Fonds de Garantie des Investissements Prioritaires (FONGIP) qui peut garantir partiellement les prêts bancaires
  • Des banques commerciales comme CBAO-Attijariwafa, Société Générale Sénégal, etc.

Ces partenariats permettent aux investisseurs agréés par l’APIX d’obtenir plus facilement des financements à des conditions avantageuses.

Lignes de crédit spécifiques pour les projets immobiliers

Pour certains secteurs immobiliers prioritaires, des lignes de financement spécifiques sont disponibles:

  • Des lignes de crédit concessionnelles de la Banque Mondiale et de la Banque Africaine de Développement
  • Le fonds revolving du Royaume-Uni (UK Export Finance) de 2 milliards de livres sterling par an
  • Des financements des fonds arabes pour des projets spécifiques
  • Des lignes dédiées pour le logement social et abordable

L’APIX joue un rôle de mise en relation entre ces sources de capitaux et les besoins des investisseurs immobiliers.

Mécanismes de garantie disponibles

Plusieurs mécanismes de garantie viennent sécuriser les investissements immobiliers et faciliter leur financement:

  • Les garanties du FONGIP qui couvrent une partie du risque bancaire
  • La Société de Garantie du Logement qui facilite l’accès aux prêts hypothécaires
  • Les garanties de la MIGA (Agence Multilatérale de Garantie des Investissements) pour les grands projets
  • Le système de cautionnement pour les promoteurs immobiliers

Ces garanties réduisent significativement le risque perçu par les prêteurs et facilitent l’obtention de financements à des taux compétitifs.

Partenariats public-privé facilités par l'APIX

Dans certains projets immobiliers liés aux équipements publics, le montage en Partenariat Public-Privé (PPP) est encouragé. L’APIX collabore avec l’Unité PPP du Ministère des Finances pour structurer ces partenariats complexes.

Ces montages permettent à l’État d’apporter le terrain, des avantages fiscaux, voire de garantir un niveau minimal de revenus, tandis que l’investisseur privé apporte son expertise technique et son financement. Les projets comme les logements sociaux de Diamniadio ou certaines infrastructures touristiques ont bénéficié de ce type de montage.

Financements internationaux accessibles via l'APIX

L’APIX facilite également l’accès à des financements internationaux:

  • Les fonds de la Société Financière Internationale (SFI/IFC) du Groupe Banque Mondiale
  • Les lignes de crédit de banques de développement européennes et asiatiques
  • Les investissements du Fonds Souverain d’Investissements Stratégiques (FONSIS)
  • Les capitaux de fonds d’investissement spécialisés dans l’immobilier africain

L’agence organise régulièrement des rencontres avec ces financeurs potentiels et présente les projets les plus prometteurs lors de forums internationaux.

Études de cas: Réussites immobilières via l'APIX

Projet 1: Pôle urbain de Diamniadio

Le nouveau pôle de développement de Diamniadio illustre parfaitement le rôle de catalyseur de l’APIX. Lancé par l’État et coordonné par l’agence, ce projet a vu la construction de nombreuses infrastructures:

  • Le Centre International de Conférence Abdou Diouf (CICAD)
  • Des hôtels modernes comme le Radisson Diamniadio
  • Des immeubles de bureaux administratifs et ministériels
  • Des zones résidentielles pour fonctionnaires et population générale
  • Le Parc Industriel International avec ses bâtiments et entrepôts

Les facteurs de succès de ce projet incluent une forte volonté politique, la mobilisation du foncier par l’État, des incitations fiscales massives et une mixité des investissements publics et privés.

Projet 2: Hôtel Radisson Blu à Dakar (Corniche)

Ce projet emblématique initié par le Groupe Teylium de l’investisseur Yérim Sow démontre l’efficacité de l’accompagnement APIX pour un investisseur privé. Développé avec un investissement de 25,5 milliards FCFA, l’hôtel a bénéficié de l’agrément au Code des investissements en 2006.

L’APIX a facilité l’obtention rapide du permis de construire, les raccordements aux réseaux publics et les exonérations sur les matériaux importés. Inauguré en 2009 pour le sommet de l’OCI, l’hôtel est devenu un succès commercial et un symbole du développement hôtelier haut de gamme à Dakar.

Projet 3: Station balnéaire de Pointe Sarène (Petite Côte)

La nouvelle station balnéaire de Pointe Sarène démontre comment l’APIX facilite l’implantation d’investisseurs étrangers. La chaîne espagnole RIU y a développé le complexe hôtelier Riu Baobab avec 522 chambres, premier hôtel 5 étoiles « all-inclusive » 24h/24 du Sénégal.

L’APIX a facilité l’obtention du bail sur le terrain côtier, les exonérations douanières et l’agrément au régime des Zones économiques spéciales touristiques. Le succès immédiat de cet hôtel a créé un effet d’entraînement, attirant d’autres groupes hôteliers internationaux dans la région.

Témoignages d'investisseurs étrangers

De nombreux investisseurs étrangers témoignent positivement de leur expérience avec l’APIX:

  • Un investisseur du Moyen-Orient souligne la disponibilité de l’Agence pour résoudre rapidement les obstacles bureaucratiques
  • Un promoteur international d’hôtels de luxe déclare que le Sénégal est l’un des rares pays où « l’administration cherche à résoudre les problèmes plutôt qu’à en créer »
  • Yérim Sow, investisseur local, confirme que l’APIX a « eu un rôle déterminant de facilitateur » pour son projet Radisson

Ces témoignages mettent en avant la stabilité politique et juridique du Sénégal, la qualité de l’accompagnement APIX et la rentabilité des projets due à la forte demande et aux incitations obtenues.

Analyse des facteurs clés de succès communs

L’analyse des réussites immobilières via l’APIX révèle plusieurs facteurs clés de succès:

  • Un cadre réglementaire stable et des procédures administratives simplifiées
  • Des incitations fiscales substantielles qui améliorent la rentabilité des projets
  • Une sécurisation foncière effective grâce à l’intervention de l’APIX
  • La présence d’investisseurs compétents et motivés, bien préparés en amont
  • Un environnement institutionnel facilitateur avec l’APIX comme interlocuteur central
  • Une demande forte dans plusieurs segments du marché immobilier sénégalais

Ces facteurs combinés permettent de surmonter les défis habituels et de concrétiser des projets qui contribuent au développement économique du pays.

Limitations et défis: Ce que l'APIX ne peut pas faire

Limites des services APIX pour les petits projets

L’APIX se concentre principalement sur les projets d’une certaine envergure, répondant aux critères du Code des investissements. Les petits projets immobiliers, comme la construction de quelques maisons individuelles, n’entrent généralement pas dans son champ d’action car ils se situent sous le seuil minimal d’investissement requis.

Ces petits investisseurs doivent alors suivre les procédures administratives standard sans bénéficier des avantages du Code ou de l’accompagnement personnalisé de l’APIX.

Délais réels vs délais annoncés

Bien que les délais administratifs aient été considérablement améliorés grâce à l’APIX, il peut subsister un décalage entre les délais théoriques et la réalité. Certaines procédures peuvent prendre plus de temps que prévu, notamment lorsqu’elles impliquent plusieurs administrations.

Il est recommandé aux investisseurs d’intégrer une marge temporelle dans leur planification et de maintenir un dialogue constant avec leur chargé de projet APIX pour anticiper d’éventuels retards.

Zones géographiques avec restrictions

Certains espaces au Sénégal sont soumis à des restrictions particulières où l’APIX ne peut pas obtenir de dérogations:

  • Le Domaine public maritime (bandes littorales inconstructibles)
  • Les parcs nationaux et zones écologiquement protégées
  • Certaines zones frontalières stratégiques ou îles sensibles
  • Les terrains faisant l’objet de contentieux ou de revendications communautaires

Dans ces zones, les projets immobiliers peuvent être soumis à des contraintes spécifiques ou simplement impossibles à réaliser.

Importance d'un accompagnement complémentaire

Bien que l’APIX offre un accompagnement administratif substantiel, elle ne se substitue pas à l’expertise privée spécialisée. Il est recommandé aux investisseurs de s’entourer de:

  • Un conseiller juridique local pour les aspects contractuels et la sécurisation foncière
  • Un bureau de contrôle technique pour la conformité et la qualité de la construction
  • Un comptable ou fiscaliste pour optimiser la structure fiscale au-delà des avantages standard
  • Des experts sectoriels selon la nature du projet (hôtellerie, logement social, etc.)

Cette expertise complémentaire permet de maximiser les chances de succès et d’anticiper les difficultés spécifiques au secteur immobilier sénégalais.

Solutions alternatives pour les projets non éligibles

Pour les projets ne répondant pas aux critères d’éligibilité du Code des investissements, d’autres voies existent:

  • Le statut d’Entreprise Franche d’Exportation pour les projets orientés vers l’exportation
  • Les régimes sectoriels spécifiques (code minier, code pétrolier, code touristique)
  • L’investissement en régime de droit commun, sans incitations particulières
  • Le redimensionnement du projet pour atteindre les seuils d’éligibilité
  • Le recours à des chambres de commerce étrangères qui proposent des services d’accompagnement à leurs ressortissants

Ces alternatives, bien que ne procurant pas les mêmes avantages que l’agrément APIX, permettent néanmoins de réaliser des projets immobiliers viables au Sénégal.

Conclusion

L’APIX demeure en 2025 l’interlocuteur privilégié pour tout investisseur souhaitant développer un projet immobilier significatif au Sénégal. Son Guichet Unique, ses services d’accompagnement personnalisé et sa capacité à faciliter l’accès aux avantages fiscaux et au foncier sécurisé en font un partenaire incontournable.

Les succès concrets de projets comme Diamniadio, le Radisson Blu ou la station de Pointe Sarène démontrent l’efficacité du dispositif APIX et la possibilité de réaliser des investissements immobiliers rentables et pérennes au Sénégal. Toutefois, la réussite d’un projet dépend également de la préparation minutieuse de l’investisseur, de sa compréhension des enjeux locaux et de sa capacité à s’entourer d’experts complémentaires.

En définitive, investir dans l’immobilier au Sénégal via l’APIX en 2025 représente une opportunité attractive dans un pays qui combine stabilité politique, croissance économique soutenue et cadre incitatif favorable. Les avantages fiscaux substantiels, la disponibilité de foncier planifié dans les nouveaux pôles de développement et l’accès facilité aux financements constituent des atouts majeurs qui positionnent le Sénégal comme une destination privilégiée pour l’investissement immobilier en Afrique de l’Ouest.

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Questions Fréquentes sur l' Apix

 Les investisseurs étrangers bénéficient d’exonérations de droits de douane sur les matériaux importés pendant 3 ans, d’une exonération de CFCE pendant 5 à 8 ans, et peuvent déduire 40% de leur investissement initial du bénéfice imposable. Dans les ZES, ils profitent d’un taux d’IS réduit à 15% et d’exonérations de taxes locales.

 L’APIX propose du foncier aménagé dans les ZES, oriente les investisseurs vers les autorités domaniales compétentes, aide à identifier des terrains disponibles et accélère l’obtention des titres fonciers. Elle intervient également pour la conversion des baux en titres définitifs après mise en valeur.

 Les projets éligibles incluent les complexes résidentiels d’envergure, les centres commerciaux et immeubles de bureaux, les projets touristiques et hôteliers, les infrastructures à usage mixte, les zones industrielles et parcs logistiques, ainsi que les programmes de logements sociaux et économiques dépassant le seuil d’investissement requis.

 Officiellement, l’APIX dispose de 10 jours ouvrables pour statuer sur une demande d’agrément. En pratique, le processus complet, incluant l’obtention des titres d’exonération et autres autorisations, peut prendre entre 1 et 3 mois selon la complexité du projet et la complétude du dossier initial.

Les restrictions concernent principalement le Domaine public maritime (bandes côtières), les parcs nationaux et réserves naturelles, certaines zones frontalières stratégiques et les îles sensibles comme celles du Saloum. Dans ces zones, des règlementations spécifiques limitent ou encadrent strictement les projets immobiliers.

 Pour optimiser les avantages, il est recommandé de dépasser le seuil minimal d’investissement (100 millions FCFA pour les grandes entreprises), d’implanter le projet hors de Dakar pour bénéficier d’exonérations prolongées, d’intégrer une composante exportatrice ou touristique internationale, et de créer un nombre significatif d’emplois locaux qualifiés.

 L’APIX ne finance pas directement les projets mais facilite l’accès au financement en mettant en relation les investisseurs avec des institutions partenaires comme la BNDE, le FONGIP, des banques commerciales et des financeurs internationaux. Elle aide également à structurer les dossiers de financement et à identifier les lignes de crédit adaptées.

 La sécurisation passe par une vérification approfondie du statut juridique du terrain, l’authentification des titres auprès du Conservateur de la Propriété Foncière, l’intervention d’un notaire pour les transactions, l’enregistrement formel de tous les actes, et idéalement la conversion du bail en titre foncier après mise en valeur du terrain.

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