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1 Modèles d'Actes de Vente Terrain au Sénégal I 2025

1.1 Les fondamentaux des actes de vente de Terrain au Sénégal

1.2 Modèle d'acte de vente terrain immatriculé (Titre foncier)

1.3 Modèle d'acte pour la cession d'un droit de bail

1.4 Acte de cession d'impenses pour terrain sous délibération

1.5 Questions Fréquentes sur l'acte de vente de Terrain

Modèles d'Actes de Vente Terrain au Sénégal I 2025

Le marché immobilier sénégalais connaît une croissance soutenue, avec une demande croissante de terrains tant dans les zones urbaines que rurales. Dans ce contexte, la sécurisation des transactions foncières via un acte de vente terrain adapté est devenue une priorité absolue pour les investisseurs et particuliers. En 2025, les réformes récentes du code foncier et l’accent mis sur la digitalisation des services cadastraux ont considérablement modifié les pratiques documentaires liées aux transactions immobilières.

Ce guide présente exclusivement les différents modèles d’actes de vente de terrain adaptés au système foncier sénégalais, en tenant compte des spécificités juridiques de chaque type de propriété. Pour approfondir le système foncier sénégalais dans son ensemble, consultez notre guide complet.

Les fondamentaux des actes de vente de Terrain au Sénégal

Définition et cadre juridique

Un acte de vente de terrain au Sénégal est un document juridique qui formalise le transfert de propriété ou de droits d’usage entre un vendeur et un acquéreur. Il constitue l’élément probatoire essentiel pour établir les droits du nouveau propriétaire et protéger la transaction contre d’éventuelles contestations.

La nature et la forme de l’acte varient considérablement selon le régime foncier concerné. Au Sénégal, la coexistence de plusieurs systèmes fonciers (immatriculation, domaine national, occupation coutumière) impose d’adapter précisément le document aux circonstances.

Éléments fondamentaux d'un acte valide

Pour être juridiquement contraignant, tout acte de vente de terrain au Sénégal doit comporter ces éléments essentiels:

Identification complète des parties (état civil, situation matrimoniale, coordonnées)
Description précise du bien (localisation, superficie, limites)
Statut juridique du terrain (titre foncier, bail, délibération, etc.)
Prix de vente et modalités de paiement
Déclaration de transfert adaptée au statut foncier
Mention des charges existantes (hypothèques, servitudes)
Origine de la propriété (comment le vendeur a acquis le terrain)

Date et signatures des parties (et témoins si nécessaire)

Types d'actes de vente de terrain selon la valeur juridique

On distingue principalement trois formes d’actes au Sénégal:

L’acte authentique notarié: Obligatoire pour les terrains immatriculés, il offre une sécurité juridique maximale et une force probante incontestable.
L’acte sous seing privé enregistré: Utilisé principalement pour les cessions d’impenses, il gagne en crédibilité s’il est enregistré auprès des services fiscaux.
L’acte coutumier: Document informel attestant d’une transaction traditionnelle, il n’a qu’une valeur testimoniale limitée.

Un acte bien rédigé constitue une protection essentielle contre les litiges fonciers, particulièrement fréquents au Sénégal.

Modèle d'acte de vente terrain immatriculé (Titre foncier)

La vente d’un terrain disposant d’un titre foncier représente la transaction la plus sécurisée au Sénégal. Ce type de terrain, immatriculé au nom du propriétaire, confère des droits inattaquables dès lors que le transfert est effectué selon les procédures légales.

Caractéristiques spécifiques de ce modèle

Intervention obligatoire d’un notaire: La loi sénégalaise impose qu’un notaire authentifie l’acte pour tout transfert de titre foncier.
Inscription au livre foncier: L’acte doit être enregistré et publié à la Conservation de la Propriété Foncière.

Précision maximale: Les références cadastrales et du titre foncier doivent être rigoureusement exactes.

Structure détaillée du modèle d'acte notarié

ACTE DE VENTE

(Terrain avec Titre Foncier)

PAR-DEVANT Maître [NOM DU NOTAIRE], Notaire à [VILLE], soussigné,

ONT COMPARU:

VENDEUR:

M./Mme [NOM COMPLET], né(e) le [DATE] à [LIEU], de nationalité sénégalaise,

Profession: [PROFESSION], domicilié(e) à [ADRESSE COMPLÈTE],

Titulaire de la CNI numéro [NUMÉRO], délivrée le [DATE],

Situation matrimoniale: [CÉLIBATAIRE/MARIÉ(E) sous régime de…]

Ci-après dénommé(e) « LE VENDEUR »,

ACQUÉREUR:

M./Mme [NOM COMPLET], né(e) le [DATE] à [LIEU], de nationalité [NATIONALITÉ],

Profession: [PROFESSION], domicilié(e) à [ADRESSE COMPLÈTE],

Titulaire de [PIÈCE D’IDENTITÉ] numéro [NUMÉRO], délivrée le [DATE],

Situation matrimoniale: [CÉLIBATAIRE/MARIÉ(E) sous régime de…]

Ci-après dénommé(e) « L’ACQUÉREUR »,

DÉSIGNATION DU BIEN:

Un terrain sis à [LOCALISATION PRÉCISE], d’une superficie de [SUPERFICIE] m²,

Objet du Titre Foncier n° [NUMÉRO]/[RÉGION], constitué par le lot n° [NUMÉRO],

Limité: au Nord par [LIMITE], au Sud par [LIMITE], à l’Est par [LIMITE], à l’Ouest par [LIMITE],

Tel qu’il figure au plan cadastral annexé.

ORIGINE DE PROPRIÉTÉ:

Le VENDEUR déclare être propriétaire du terrain en vertu de [ACTE D’ACQUISITION], reçu par [NOTAIRE] le [DATE], publié à la Conservation Foncière de [LIEU] le [DATE] sous le n° [RÉFÉRENCE].

CHARGES ET CONDITIONS:

Le VENDEUR garantit que le bien est libre de toute hypothèque, privilège, ou autre sûreté.

[OU MENTIONNER LES CHARGES EXISTANTES]

L’ACQUÉREUR prendra possession du terrain à compter de la signature de l’acte, et en supportera les taxes et impôts à partir de cette date.

PRIX:

La présente vente est consentie et acceptée moyennant le prix de [MONTANT EN CHIFFRES] F CFA ([MONTANT EN LETTRES] Francs CFA).

Lequel prix a été payé par l’ACQUÉREUR comme suit:

– [DÉTAILS DU PAIEMENT: modalités, dates, montants]

Dont quittance entière et définitive.

DÉCLARATIONS FISCALES:

Pour la perception des droits, les parties évaluent le bien à [VALEUR] F CFA.

[MENTIONS FISCALES OBLIGATOIRES]

TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ:

Le transfert de propriété est effectif à compter de ce jour, mais ne sera opposable aux tiers qu’après publication au Livre Foncier.

FORMALITÉS:

Le notaire soussigné accomplira les formalités d’enregistrement et de publication du présent acte.

ÉLECTION DE DOMICILE:

Pour l’exécution des présentes, les parties font élection de domicile en leurs demeures respectives.

FRAIS:

Les frais des présentes et ceux qui en seront la conséquence sont à la charge de l’ACQUÉREUR.

DONT ACTE,

Fait et passé à [LIEU], en l’étude du notaire, le [DATE].

Après lecture, les parties ont signé avec le notaire.

Points d'attention particuliers

Vérifications préalables: Avant la signature, le notaire vérifie l’état du titre foncier, l’absence d’inscriptions restrictives et d’hypothèques.
Taxation: Les droits de mutation (5-10%) et honoraires du notaire doivent être acquittés lors de la signature.
Délai de mutation: Comptez 2 à 3 mois pour l’inscription définitive du transfert au livre foncier.

L’acte de vente pour un terrain titré reste la norme de référence en matière de sécurité juridique des transactions immobilières au Sénégal.

Modèle d'acte pour la cession d'un droit de bail

La cession de bail représente une transaction courante au Sénégal, où environ 95% des terres relèvent du domaine national. Dans cette configuration, le vendeur ne transfère pas la propriété du sol mais uniquement son droit d’usage obtenu par bail emphytéotique ou ordinaire auprès de l’État.

Fondements juridiques de la cession de bail

Le bail emphytéotique, généralement concédé pour 18 à 99 ans (50 ans en pratique au Sénégal), crée un droit réel immobilier cessible sous conditions. L’article 39 de la loi sur le domaine national prévoit que la cession de bail requiert l’autorisation préalable de l’autorité concédante, généralement le Ministre chargé des Domaines ou son représentant.

Procédure préalable indispensable

Avant de rédiger l’acte, le cédant (vendeur initial du bail) doit obtenir:
Une autorisation écrite de l’administration des Domaines
Un certificat de mise en valeur (si prévu au bail initial)
La preuve d’acquittement de toutes les redevances antérieures
Le cessionnaire (acheteur) doit satisfaire aux mêmes conditions d’éligibilité que pour l’obtention d’un bail direct.

Structure du modèle d'acte de cession de bail

ACTE DE CESSION DE BAIL EMPHYTÉOTIQUE

(Terrain du domaine national)

Entre les soussignés:

CÉDANT:

M./Mme/Société [NOM COMPLET], [ÉTAT CIVIL COMPLET / INFORMATIONS SOCIÉTÉ],

Titulaire du bail emphytéotique n° [NUMÉRO] en date du [DATE],

Consenti par [AUTORITÉ] pour une durée de [NOMBRE] années,

Portant sur un terrain sis à [LOCALISATION PRÉCISE], d’une superficie de [SUPERFICIE],

Ci-après dénommé « LE CÉDANT »,

CESSIONNAIRE:

M./Mme/Société [NOM COMPLET], [ÉTAT CIVIL COMPLET / INFORMATIONS SOCIÉTÉ],

Ci-après dénommé « LE CESSIONNAIRE »,

PRÉAMBULE:

– Le CÉDANT est titulaire d’un bail emphytéotique consenti par [AUTORITÉ] selon [ARRÊTÉ/DÉCRET] n° [NUMÉRO] du [DATE], enregistré au Bureau des Domaines de [LIEU] sous le n° [RÉFÉRENCE].

– Ce bail porte sur un terrain de [SUPERFICIE] situé à [ADRESSE/LIEU-DIT], destiné à [USAGE PRÉVU].

– Le bail a été consenti pour une durée de [NOMBRE] années commençant le [DATE] et expirant le [DATE], moyennant une redevance annuelle de [MONTANT] F CFA.

– Le CÉDANT a obtenu l’autorisation de céder ledit bail selon [DOCUMENT D’AUTORISATION] n° [RÉFÉRENCE] délivré le [DATE] par [AUTORITÉ COMPÉTENTE].

– Le CÉDANT a réalisé sur ce terrain les constructions et aménagements suivants: [DESCRIPTION DÉTAILLÉE DES IMPENSES], conformément aux obligations de mise en valeur stipulées au bail.

ARTICLE 1: OBJET DE LA CESSION

Par les présentes, le CÉDANT cède et transporte au CESSIONNAIRE, qui accepte, tous ses droits et obligations résultant du bail emphytéotique susmentionné, pour la durée restant à courir, soit jusqu’au [DATE D’EXPIRATION].

ARTICLE 2: PRIX DE CESSION

La présente cession est consentie et acceptée moyennant le prix de [MONTANT EN CHIFFRES] F CFA ([MONTANT EN LETTRES] Francs CFA).

Ce prix comprend [DÉTAIL DES ÉLÉMENTS: valeur du droit au bail + valeur des impenses].

Le prix a été payé comme suit: [MODALITÉS ET JUSTIFICATIFS DE PAIEMENT]

Dont quittance.

ARTICLE 3: CONDITIONS DE LA CESSION

Le CESSIONNAIRE s’engage à respecter toutes les clauses et conditions du bail initial, notamment:

– L’obligation de payer la redevance annuelle de [MONTANT] F CFA, à compter du [DATE]

– L’obligation de poursuivre l’exploitation/mise en valeur conformément à [DESTINATION PRÉVUE]

– L’interdiction de changer la destination sans autorisation préalable

– [AUTRES CONDITIONS SPÉCIFIQUES DU BAIL INITIAL]

ARTICLE 4: DÉCLARATIONS DU CÉDANT

Le CÉDANT déclare:

– Que le bail n’a subi aucune modification depuis son établissement

– Qu’il n’existe aucun arriéré de redevance (joindre quittance récente)

– Qu’il n’existe aucune procédure de résiliation en cours

– Que les constructions réalisées sont conformes aux autorisations obtenues

ARTICLE 5: DÉMARCHES ADMINISTRATIVES

Les parties s’engagent à:

– Notifier la présente cession à [AUTORITÉ BAILLERESSE] dans un délai de [NOMBRE] jours

– Procéder à l’enregistrement de l’acte auprès des services fiscaux

– Accomplir toutes formalités nécessaires à la régularisation administrative

ARTICLE 6: CONDITION SUSPENSIVE (Optionnelle)

La présente cession est conclue sous la condition suspensive de l’approbation définitive par [AUTORITÉ COMPÉTENTE] dans un délai de [NOMBRE] mois.

À défaut d’approbation dans ce délai, les sommes versées seront restituées au CESSIONNAIRE sans délai ni indemnité supplémentaire.

ARTICLE 7: ENTRÉE EN JOUISSANCE

Le CESSIONNAIRE entrera en jouissance du terrain à compter de [DATE], sous réserve de l’accomplissement des formalités administratives requises.

ARTICLE 8: FRAIS

Tous les frais, droits et honoraires des présentes et de leurs suites seront supportés par [RÉPARTITION CONVENUE].

Fait à [LIEU], le [DATE],

En [NOMBRE] exemplaires originaux.

LE CÉDANT LE CESSIONNAIRE

[SIGNATURE] [SIGNATURE]

Témoins (facultatif):

[NOMS ET SIGNATURES]

Tableau comparatif: Variations selon le type de bail

Particularités et obligations post-cession

Après la signature de l’acte, plusieurs formalités demeurent essentielles:

Enregistrement fiscal: L’acte doit être enregistré auprès des services fiscaux pour acquitter les droits de mutation (2-5% pour un bail).
Mutation administrative: Le cessionnaire doit solliciter auprès de l’autorité bailleresse l’émission d’un avenant au bail ou d’un nouveau contrat à son nom.
Transfert des garanties: Si des cautions avaient été déposées par le cédant, elles doivent être reconstituées par le cessionnaire.
Redevances: Le nouveau bénéficiaire du bail doit commencer à payer les redevances dès l’effectivité de la cession.

La cession de bail constitue une transaction intermédiaire dans le processus d’accession à la propriété pleine. Le cessionnaire pourra ultérieurement, après mise en valeur complète et respect des délais légaux, solliciter la transformation du bail en titre foncier, suivant une procédure distincte de demande de cession définitive.

Le recours à un notaire, bien que non systématiquement obligatoire pour les baux ordinaires, est vivement recommandé pour sécuriser juridiquement cette transaction et éviter toute contestation ultérieure sur l’effectivité du transfert ou les obligations qui en découlent.

Acte de cession d'impenses pour terrain sous délibération

Les terrains attribués par délibération d’un conseil municipal ou rural font l’objet d’un type de transaction particulier au Sénégal: la cession d’impenses. Ce document formalise non pas le transfert de propriété du sol (qui reste dans le domaine national), mais uniquement la transmission du droit d’occupation et des investissements réalisés sur le terrain.

Spécificités de la cession d'impenses

Contrairement à un titre foncier ou un bail, une délibération n’est qu’un permis d’occuper précaire, et sa cession n’exige pas obligatoirement d’acte notarié. Un acte sous seing privé suffit légalement, bien que l’authenticité notariale renforce considérablement la sécurité juridique.

Modèle d'acte de cession d'impenses

ACTE DE CESSION D’IMPENSES

(Terrain attribué par délibération)

Entre les soussignés:

CÉDANT:

M./Mme [NOM COMPLET], né(e) le [DATE] à [LIEU], [AUTRES INFORMATIONS D’ÉTAT CIVIL],

Bénéficiaire de la délibération n° [RÉFÉRENCE] du [DATE] du Conseil Municipal/Rural de [COMMUNE],

Approuvée par [AUTORITÉ DE TUTELLE] le [DATE],

Ci-après dénommé « LE CÉDANT »,

CESSIONNAIRE:

M./Mme [NOM COMPLET], [INFORMATIONS D’ÉTAT CIVIL],

Ci-après dénommé « LE CESSIONNAIRE »,

EXPOSÉ:

Le CÉDANT déclare être attributaire d’une parcelle de terrain située à [LOCALISATION PRÉCISE],

D’une superficie approximative de [NOMBRE] m², délimitée comme suit: [DESCRIPTION DES LIMITES],

Attribuée par délibération n° [RÉFÉRENCE] du Conseil Municipal/Rural de [COMMUNE].

Sur ce terrain, le CÉDANT a réalisé les aménagements et investissements suivants:

[DESCRIPTION DÉTAILLÉE DES IMPENSES: clôture, puits, défrichage, etc.]

Il est expressément reconnu que ce terrain appartient au domaine national et que le CÉDANT ne dispose que d’un droit d’usage conféré par la délibération susmentionnée.

CESSION:

Par les présentes, le CÉDANT cède et abandonne au CESSIONNAIRE, qui accepte, tous ses droits d’occupation et la valeur des impenses réalisées sur la parcelle désignée ci-dessus.

PRIX:

La présente cession est consentie et acceptée moyennant le prix de [MONTANT] F CFA,

Que le CESSIONNAIRE a payé au CÉDANT comme suit: [MODALITÉS DE PAIEMENT]

Dont quittance entière et définitive.

REMISE DE DOCUMENTS:

Le CÉDANT remet ce jour au CESSIONNAIRE les documents suivants:

– Copie de la délibération n° [RÉFÉRENCE]

– [AUTRES DOCUMENTS: notification, plans, etc.]

ENGAGEMENTS DU CESSIONNAIRE:

Le CESSIONNAIRE s’engage à:

Effectuer dans les plus brefs délais les démarches administratives nécessaires pour faire reconnaître son droit d’occupation par les autorités compétentes
Respecter la destination du terrain telle que prévue dans la délibération initiale
[AUTRES ENGAGEMENTS SPÉCIFIQUES]

MENTIONS SPÉCIALES:

Il est expressément stipulé que la présente cession porte UNIQUEMENT sur les droits d’occupation et les impenses, et NON sur la propriété du sol qui demeure dans le domaine national.

Fait à [LIEU], le [DATE],

En [NOMBRE] exemplaires.

LE CÉDANT LE CESSIONNAIRE

[SIGNATURE] [SIGNATURE]

Témoins:

[NOMS ET SIGNATURES]

Démarches administratives complémentaires essentielles

L’acte de cession d’impenses ne suffit pas à lui seul. Le cessionnaire doit impérativement:

Déposer une demande de réattribution du terrain à son nom auprès de la collectivité locale
Entamer les démarches pour obtenir un bail puis un titre foncier

À défaut de reconnaissance officielle, le cessionnaire reste dans une précarité juridique considérable face à l’administration.

Conclusion

Les modèles d’actes présentés dans ce guide constituent les instruments juridiques essentiels pour sécuriser toute transaction foncière au Sénégal. Chaque type de terrain correspond à un modèle spécifique qui doit être scrupuleusement respecté pour garantir la validité du transfert.

Bien plus qu’une simple formalité, l’acte de vente adapté représente votre protection contre les litiges fonciers qui représentent plus de 40% des affaires civiles au Sénégal. L’intervention d’un notaire, même lorsqu’elle n’est pas strictement obligatoire, demeure la meilleure garantie pour une transaction sans risque.

Pour une assistance personnalisée dans la rédaction de votre acte de vente ou pour vérifier la conformité d’un document existant, n’hésitez pas à contacter notre équipe de juristes spécialisés en droit foncier sénégalais.

Questions Fréquentes sur l'acte de vente de Terrain

Quel acte de vente faut-il pour un terrain au Sénégal sans titre foncier?

Pour un terrain sans titre foncier au Sénégal, l’acte dépend du statut précis: un acte de cession de bail pour un terrain sous bail emphytéotique, un acte de cession d’impenses pour un terrain sous délibération, ou une attestation de cession coutumière pour un terrain d’occupation traditionnelle. Dans tous les cas, ce document n’équivaut pas à un transfert de propriété pleine et entière, mais seulement à la transmission d’un droit d’usage qui devra être régularisé.

Comment vérifier l'authenticité d'un acte de vente de terrain au Sénégal?

Pour vérifier l’authenticité d’un acte de vente au Sénégal, consultez le registre de la Conservation foncière pour un titre foncier, la Direction des Domaines pour un bail, ou la collectivité locale pour une délibération. Vérifiez les signatures et tampons officiels, la concordance des numéros d’enregistrement, et l’existence du terrain dans les plans cadastraux. Pour plus de sécurité, sollicitez une vérification par un notaire qui pourra attester la validité juridique du document.

Quel est le coût d'un acte de vente notarié pour un terrain au Sénégal?

Le coût d’un acte de vente notarié pour un terrain au Sénégal comprend les honoraires du notaire (environ 1-2% du prix de vente) et les droits d’enregistrement fiscaux (5-10% selon le statut du terrain). Pour un terrain avec titre foncier, le coût total représente généralement 15-18% du prix de vente. Les frais varient selon la valeur du bien, sa localisation et son statut juridique. Des frais supplémentaires s’appliquent pour la publication foncière

Comment légaliser un acte de vente sous seing privé au Sénégal?

Pour légaliser un acte de vente sous seing privé au Sénégal, présentez-vous avec l’acte original et les signataires (ou leurs représentants) soit à la mairie de votre commune, soit auprès d’un notaire. L’officier public vérifiera l’identité des parties et apposera un tampon attestant l’authenticité des signatures. Pour un effet juridique renforcé, procédez ensuite à l’enregistrement fiscal auprès des services des Impôts et Domaines, qui percevront des droits proportionnels à la valeur déclarée.

Un acte de vente sans notaire est-il valable pour un terrain avec titre foncier?

Non, un acte de vente sans notaire n’est pas valable pour un terrain avec titre foncier au Sénégal. L’intervention d’un notaire est obligatoire pour la mutation d’un titre foncier selon la législation foncière sénégalaise. Tout document sous seing privé prétendant transférer un terrain immatriculé sera considéré comme nul et non avenu par la Conservation foncière, qui refusera d’inscrire le transfert de propriété au Livre foncier.

Quelles mentions obligatoires doit contenir un acte de vente de terrain au Sénégal?

Un acte de vente de terrain au Sénégal doit impérativement mentionner l’identité complète des parties (état civil, coordonnées), la description précise du bien (localisation, superficie, limites), le statut juridique du terrain (titre, bail, délibération), l’origine de propriété, le prix et modalités de paiement, les charges existantes, la date et le lieu de signature, ainsi que la déclaration de transfert adaptée au régime foncier concerné. Pour les terrains du domaine national, une clause spécifiant que seuls les droits d’usage sont cédés est essentielle.

Comment transférer un acte de vente à mon nom après achat d'un terrain?

Pour transférer un acte de vente à votre nom après l’achat d’un terrain au Sénégal, les démarches varient selon le statut foncier: pour un titre foncier, le notaire déposera la demande de mutation à la Conservation foncière; pour un bail, adressez une demande de transfert à la Direction des Domaines avec l’acte de cession; pour une délibération, sollicitez la mairie/collectivité locale pour une réattribution à votre nom. Dans tous les cas, prévoyez le paiement des droits de mutation et taxes correspondants.

Peut-on annuler un acte de vente de terrain après signature au Sénégal?

L’annulation d’un acte de vente de terrain après signature au Sénégal est possible uniquement dans des cas spécifiques: vice de consentement (erreur, dol, violence), incapacité juridique d’une partie, non-respect d’une condition suspensive, ou éviction du fait d’un tiers propriétaire. La procédure nécessite soit un accord amiable des parties (acte d’annulation notarié), soit une action en justice devant le tribunal régional. Les délais de prescription varient de 2 à 10 ans selon le motif d’annulation invoqué.

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