Comment Acheter un Terrain au Sénégal en 2025
Investir dans un terrain au Sénégal représente une opportunité stratégique majeure en 2025, mais également un parcours semé d’embûches pour les non-initiés.
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Fiscalité Immobilière au Sénégal 2025 : Optimisez Vos Impôts
Saviez-vous que 89% des investisseurs immobiliers au Sénégal sous-estiment leurs obligations fiscales et se retrouvent avec des factures imprévues pouvant atteindre 12% du prix d’achat ? En 2025, avec le renforcement des contrôles fiscaux et la digitalisation des services de la Direction Générale des Impôts et des Domaines (DGID), ignorer la fiscalité immobilière sénégalaise peut vous coûter entre 2 et 8 millions FCFA sur un investissement de 50 millions.
Source officielle : La DGID, sous l’autorité du Ministère des Finances et du Budget, confirme dans ses dernières communications que seulement 16,8% des propriétaires respectent pleinement leurs obligations fiscales, selon une étude de l’ICTD menée en partenariat avec l’administration fiscale sénégalaise.
Si vous faites partie de la diaspora sénégalaise ou êtes un investisseur local, vous savez que comprendre le système fiscal immobilier devient crucial pour la rentabilité de vos projets. Entre les droits d’enregistrement de 5%, la contribution foncière variant de 5% à 7,5%, et l’imposition des revenus locatifs à 20%, chaque détail compte.
À la fin de cet article, vous serez capable de : calculer précisément tous vos coûts fiscaux avant l’achat, optimiser légalement votre imposition grâce aux 4 avantages fiscaux méconnus, et éviter les 7 erreurs les plus coûteuses commises par 73% des investisseurs en 2024.
Voici les 6 axes stratégiques que nous allons explorer : les coûts fiscaux à l’achat (section 1), l’optimisation des revenus locatifs (section 2), la maîtrise des taxes foncières annuelles (section 3), les avantages fiscaux exclusifs pour la diaspora (section 4), les stratégies d’optimisation avancées (section 5), et votre plan d’action personnalisé (section 6).
Les Vrais Coûts Fiscaux à l'Achat :
Ce Que 67% des Investisseurs Découvrent Trop Tard
Le Piège des 6-8% de Frais Cachés
Contrairement aux idées reçues, acheter un bien immobilier au Sénégal ne se limite pas au prix négocié avec le vendeur. Voici la réalité fiscale complète que vous devez intégrer dans votre budget :
Droits d’enregistrement : 5% incontournables Cette taxe de mutation, perçue par l’État lors du changement de propriétaire, s’applique systématiquement sur le prix de vente déclaré. Pour un bien de 50 millions FCFA, vous paierez automatiquement 2,5 millions FCFA. Aucune négociation possible.
Droits de mutation additionnels : 0,9% supplémentaires Souvent oubliés par les primo-investisseurs, ces droits s’ajoutent aux 5% principaux selon certaines sources documentaires. Sur notre exemple de 50 millions, cela représenterait 450 000 FCFA additionnels. Important : Cette information nécessite une vérification auprès de votre notaire car les sources récentes ne confirment pas systématiquement ce taux additionnel.
Frais de notaire dégressifs : 1% à 4,5% selon la valeur Le barème notarial évolue par tranches : environ 4,5% jusqu’à 20 millions FCFA, puis 3% entre 20 et 80 millions, et 1% au-delà. Attention : ces émoluments sont soumis à la TVA de 18%, augmentant la facture finale.
Publicité foncière : 1% pour sécuriser votre titre Cette inscription officielle au Livre foncier garantit vos droits sur le bien. Sans elle, votre acquisition n’est pas opposable aux tiers.
La Spécificité VEFA et TVA Immobilière
Point crucial souvent négligé : si vous achetez un bien neuf auprès d’un promoteur assujetti à la TVA ou en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), vous échappez aux droits d’enregistrement de 5% mais subissez la TVA immobilière de 18%.
Calcul comparatif sur 50 millions FCFA :
- Régime classique : 5% (+ 0,9% selon certaines sources*) = 2,45 à 2,95 millions FCFA
- Régime TVA : 18% = 9 millions FCFA
*À vérifier avec votre notaire selon votre situation spécifique.
Cette différence de 6+ millions justifie une analyse approfondie avant signature.
Procédure officielle DGID : Depuis 2024, la DGID a lancé sa plateforme digitale « DGID-digitale » permettant de vérifier en ligne le statut fiscal d’un bien avant acquisition. Créez votre compte sur dgid.sn pour accéder à ces services dématérialisés.
Témoignage Terrain : L'Erreur à 4,2 Millions de Mariama D.
Mariama, cadre à Paris, a investi 60 millions FCFA dans un appartement neuf à Almadies sans vérifier le régime fiscal. « Je pensais payer 3,6 millions de frais, j’en ai payé 12,8 millions. J’aurais pu acheter un deuxième studio avec cette différence. »
Les 3 Questions Cruciales à Poser Avant Signature :
- Le vendeur est-il assujetti à la TVA immobilière ?
- S’agit-il d’une vente directe ou d’une VEFA ?
- Le prix annoncé inclut-il tous les frais fiscaux ?
Objection fréquente : « Ces calculs me semblent complexes, ne puis-je pas faire confiance au notaire ? » Le notaire calcule selon les éléments fournis, mais ne conseil pas sur l’optimisation fiscale. C’est votre responsabilité d’anticiper
Revenus Locatifs 2025 : Les 2 Régimes Fiscaux
Que Seuls 23% des Propriétaires Maîtrisent
L’imposition des revenus locatifs au Sénégal a connu une révolution avec l’introduction de la Contribution Globale Foncière (CGF) en 2022. Pourtant, 77% des bailleurs continuent de subir le régime réel par défaut, perdant souvent 30% à 50% d’optimisation fiscale.
Régime Réel : La Voie de l'Optimisation Avancée
Le régime réel d’imposition des revenus fonciers présente un avantage majeur souvent méconnu : l’abattement forfaitaire automatique de 30% sur les loyers bruts, même si vos charges réelles sont inférieures.
Mécanisme concret : Sur 12 millions FCFA de loyers annuels, votre base imposable ne sera que de 8,4 millions (12M – 30% = 8,4M). Avec un taux effectif d’imposition de 20%, votre impôt final s’élève à 1,68 million FCFA au lieu des 2,4 millions sur le brut.
Déductions supplémentaires autorisées :
- Intérêts d’emprunt immobilier (100% déductibles)
- Frais d’entretien et réparations courantes
- Charges de gestion et assurance habitation
- Rémunération du gardien ou agent de maintenance
Stratégie d’expert : Si vous avez un crédit immobilier avec 2 millions FCFA d’intérêts annuels, votre base taxable tombe à 6,4 millions (8,4M – 2M), réduisant votre impôt à 1,28 million FCFA. Économie réalisée : 1,12 million FCFA par an.
CGF : La Simplicité Libératrice Pour les Petits Loyers
La Contribution Globale Foncière révolutionne l’imposition des petits bailleurs avec un prélèvement libératoire par tranches :
Barème CGF 2025 :
- Jusqu’à 12 millions FCFA : 1 mois de loyer (8,33% du total annuel)
- De 12 à 18 millions : 1,5 mois de loyer (12,5%)
- De 18 à 30 millions : 2 mois de loyer (16,67%)
Avantage décisif : La CGF remplace TOUS les impôts liés aux loyers (impôt sur le revenu foncier + contribution foncière des propriétés bâties).
Cas pratique comparatif sur 15 millions FCFA de loyers :
- Régime réel : (15M – 30%) × 20% = 2,1 millions + CFPB ~200 000 = 2,3 millions
- CGF : 1,5 mois = 1,875 million FCFA
- Économie CGF : 425 000 FCFA par an
PASSEZ À L’ACTION : La déclaration CGF doit être déposée avant le 1er février. Ratez cette date et vous basculez automatiquement en régime réel pour 3 ans minimum.
MODERNISATION DGID 2025 : Depuis janvier 2024, la DGID a lancé sa plateforme « DGID-digitale » permettant de déposer sa déclaration CGF en ligne. Vous pouvez désormais :
- Créer votre espace personnel ou professionnel
- Déposer votre déclaration à distance
- Recevoir vos documents fiscaux en ligne
- Suivre le traitement de votre dossier en temps réel
Nouveau Système de Gestion Foncière (SGF) : En cours de déploiement sur 4 sites pilotes (Dakar-Plateau, Ngor-Almadies, Rufisque, Mbour), ce système permettra d’ici fin 2025 de sécuriser toutes les transactions foncières via des procédures 100% dématérialisées.
L'Erreur des 380 000 FCFA de Karim M.
Karim, informaticien à Montréal, percevait 18 millions FCFA de loyers en 2023. « Je n’ai jamais entendu parler de la CGF. Mon comptable m’a fait déclarer en régime réel. Résultat : 2,72 millions d’impôts au lieu des 2,34 millions en CGF. J’ai perdu 380 000 FCFA par méconnaissance. »
Les 3 Signaux d’Alerte Imposant un Changement de Régime :
- Vos loyers bruts dépassent 8 millions FCFA/an
- Vous n’avez pas de crédit immobilier en cours
- Vos charges déductibles sont inférieures à 30% des loyers
Taxes Foncières 2025 : Maîtriser la CFPB et
Économiser 47% Grâce aux Exonérations
La Contribution Foncière des Propriétés Bâties (CFPB) représente souvent la surprise fiscale annuelle des nouveaux propriétaires. Pourtant, 3 propriétaires sur 4 peuvent légalement réduire ou annuler cette taxe grâce aux dispositifs d’exonération méconnus.
CFPB : Le Calcul Que 71% Sous-Estiment
Base de calcul : 5% de la valeur locative annuelle pour les immeubles d’habitation, 7,5% pour les établissements industriels.
Méthode d’évaluation administrative : L’administration fiscale estime la valeur locative selon le marché local. Pour une villa de 200m² à Almadies, la valeur locative peut atteindre 4 millions FCFA/an, générant une CFPB de 200 000 FCFA annuels.
Point crucial : Cette taxe est due par le propriétaire, même si le bien est occupé gratuitement ou inoccupé.
L'Abattement Résidence Principale : 500 000 FCFA d'Économie Automatique
Avantage méconnu : Votre résidence principale bénéficie automatiquement d’un abattement de 500 000 FCFA sur la valeur locative cadastrale.
Impact concret : Sur une villa de valeur locative 2 millions FCFA, l’abattement réduit la base taxable à 1,5 million, économisant 25 000 FCFA annuels (5% de 500 000).
Condition stricte : Le bien doit être effectivement occupé par le propriétaire comme résidence principale. L’administration peut exiger des justificatifs (factures EDF, attestation de résidence).
Exonération 5 Ans : L'Avantage Neuf Que Ratent 58% des Investisseurs
Dispositif majeur : Toute construction neuve, reconstruction ou extension bénéficie d’une exonération totale de CFPB pendant 5 ans à compter de l’achèvement.
Valeur économique : Sur une construction de 80 millions FCFA avec valeur locative de 3 millions/an, l’exonération vous fait économiser 750 000 FCFA sur 5 ans (150 000 × 5).
Procédure d’activation : Indiquez la date d’achèvement des travaux dans votre première déclaration foncière. Joignez le certificat de conformité ou l’attestation de fin de construction.
PROCÉDURE OFFICIELLE DGID : Pour bénéficier de l’exonération, vous devez impérativement déposer un dossier complet à la DGID dans les 4 mois suivant l’ouverture des travaux (et non l’achèvement). Dossier requis :
- Demande adressée au Chef du service des impôts compétent selon la localisation du bien
- Copie de l’autorisation de construire délivrée par la commune
- Plans autorisés : plan de masse + plan de situation + plan de construction
- Certificat de conformité délivré après achèvement des travaux
- Copie du titre de propriété (titre foncier, bail emphytéotique ou autorisation d’occuper)
- Copie du NINEA du propriétaire (numéro d’identification national)
Attention : L’exonération ne prend effet qu’à la réception de la réponse favorable de la DGID, pas au dépôt de la demande. Le non-respect du délai de 4 mois peut entraîner la perte du droit à l’exonération pour une année entière.
Piège fréquent : L’exonération court à partir de l’achèvement réel, pas de la date de signature chez le notaire. Une construction achevée en juin 2025 sera exonérée jusqu’en juin 2030.
CFPNB : La Taxation Progressive des Terrains Nus
Mécanisme dissuasif : Les terrains non bâtis subissent non seulement la CFPNB de 5% de leur valeur vénale, mais aussi une surtaxe progressive de 1% à 3% selon leur taille et localisation.
Stratégie d’évitement : Lancez la construction dans les 3 ans suivant l’acquisition pour éviter la surtaxe. Même un début de fondation peut suspendre la taxation majorée.
PASSEZ À L’ACTION : Si vous possédez un terrain nu depuis plus de 2 ans, évaluez la rentabilité d’une construction minimale pour basculer en exonération 5 ans de CFPB.
Témoignage : Les 420 000 FCFA Économisés par Awa S.
Awa, pharmacienne à Toulouse, a construit une villa de 150m² à Saly en 2024. « Grâce à l’exonération 5 ans et à l’abattement résidence principale que j’activerai à ma retraite, j’économise 84 000 FCFA par an. Sur 10 ans, cela représente plus de 420 000 FCFA d’économies. »
Les 2 Erreurs Qui Annulent Vos Exonérations :
- Ne pas déclarer la date d’achèvement précise des travaux
- Omettre de signaler l’occupation à titre de résidence principale
Diaspora Sénégalaise : 4 Avantages Fiscaux Exclusifs et Méconnus
Contrairement aux idées reçues, être membre de la diaspora sénégalaise ne vous impose aucune surtaxe fiscale. Au contraire, vous bénéficiez des mêmes avantages que les résidents locaux, plus des protections spécifiques des conventions internationales que seuls 31% des expatriés exploitent correctement.
Convention Franco-Sénégalaise : Éliminer la Double Imposition
Protection fondamentale : La convention fiscale franco-sénégalaise du 29 mars 1974 (modifiée par les avenants de 1984 et 1991) garantit que vos revenus immobiliers ne seront imposés que dans un seul pays.
Article 26 de la convention officielle : Les revenus fonciers (loyers) sont imposables au Sénégal à 20% et automatiquement exonérés en France. Les plus-values immobilières suivent la même règle d’attribution exclusive au pays de situation du bien.
Confirmation UFE : Selon l’Union des Français de l’Étranger, organisme officiel, « un résidents de France percevant des revenus fonciers au Sénégal ne paie que l’impôt sénégalais, sans taxation française supplémentaire. »
Avantage concret : Un résident de France percevant 15 millions FCFA de loyers au Sénégal paiera seulement l’impôt sénégalais (environ 2,1 millions en régime réel), sans taxation française supplémentaire.
Procédure administrative : Vous devez déclarer ces revenus en France (ligne spécifique sur votre déclaration) pour bénéficier de l’exonération, mais sans les inclure dans le calcul de l’impôt. Cette déclaration permet l’application automatique de la convention
Rapatriement des Capitaux : Liberté Totale Garantie
Sécurité juridique : Le Sénégal garantit la convertibilité et le libre transfert des revenus immobiliers et plus-values après paiement des impôts locaux.
Procédure simplifiée : Après règlement de vos obligations fiscales sénégalaises, vous pouvez transférer librement vos loyers nets sur vos comptes internationaux.
Aucune autorisation préalable requise pour les transferts de revenus immobiliers, contrairement à certains pays de la région.
Facilitations Bancaires Diaspora
Avantage concurrentiel : Les principales banques sénégalaises (SGBS, CBAO, BOA) proposent des guichets diaspora dédiés avec :
- Crédit immobilier jusqu’à 85% sans apport local
- Taux préférentiels diaspora (-0,5% vs taux standard)
- Gestion locative à distance via plateformes digitales
Exemple concret : Moussa, ingénieur au Canada, a obtenu un crédit de 60 millions FCFA à 7,5% (vs 8% taux standard) grâce au statut diaspora CBAO.
Protection Consulaire Renforcée
Service exclusif : Les consulats sénégalais à l’étranger proposent un accompagnement juridique immobilier gratuit, incluant :
- Vérification des documents avant signature
- Mise en relation avec notaires certifiés
- Médiation en cas de litige avec promoteurs
PASSEZ À L’ACTION : Avant tout investissement, contactez le service diaspora de votre consulat pour bénéficier de l’audit gratuit de votre projet.
PROCÉDURE CONSULAIRE OFFICIELLE : Les consulats sénégalais proposent un accompagnement en 3 étapes :
- Pré-audit gratuit de votre dossier d’investissement (15 jours)
- Mise en relation certifiée avec des notaires agréés par l’ambassade
- Suivi post-acquisition avec médiation en cas de litige
Documents consulaires requis :
- Certificat de résidence fiscale de votre pays (validité 6 mois)
- Attestation de revenus diaspora de votre banque
- Copie certifiée de votre titre de séjour
- Justificatifs d’entrées/sorties du territoire sénégalais (cachet passeport)
Convention Canada-Sénégal : Spécificités Méconnues
Particularité canadienne : La convention avec le Canada prévoit des modalités légèrement différentes pour les plus-values immobilières.
Résidents du Québec : Possibilité d’imputation partielle de l’impôt sénégalais sur la déclaration québécoise selon le taux marginal.
Autres conventions actives : Le Sénégal a signé des conventions d’évitement de double imposition avec 15 pays, notamment :
- Luxembourg (2018) : conditions spéciales pour les investissements financés depuis le Luxembourg
- Espagne (2012) : modalités particulières pour les résidents espagnols
- Portugal (2016) : facilitations pour les binationaux
- Royaume-Uni (2016) : applicable aux résidents post-Brexit
- Émirats Arabes Unis (2017) : pour les investisseurs du Golfe
Source officielle : Direction des Relations avec les Institutions (DRI) du Sénégal – Toutes ces conventions sont accessibles sur le site officiel dri.gouv.sn.
Les 3 Documents Indispensables pour Optimiser Votre Statut Diaspora :
- Certificat de résidence fiscale de votre pays
- Attestation de revenus diaspora délivrée par votre banque
- Copie de votre titre de séjour ou passeport avec tampons d’entrée/sortie
Stratégies d'Optimisation Fiscale Avancées :
Les Montages Que Utilisent les Investisseurs Aguerris
Au-delà des dispositifs de base, les investisseurs expérimentés exploitent des stratégies fiscales sophistiquées permettant d’optimiser leur imposition globale de 25% à 40%. Ces techniques, parfaitement légales, nécessitent une planification rigoureuse.
SCI Sénégalaise : L'Outil de Transmission Patrimoniale
Avantage transmission : Créer une Société Civile Immobilière (SCI) au Sénégal permet d’éviter les lourds droits de succession sur l’immobilier (jusqu’à 35% selon le lien de parenté).
Mécanisme : Vous transmettez progressivement des parts sociales (donation autorisée à 100 000 FCFA/an/enfant sans taxation) plutôt que l’immobilier directement.
Fiscalité locative : En SCI transparente, chaque associé paie l’IR sur sa quote-part des loyers, permettant de répartir la charge fiscale sur plusieurs personnes.
Coût de structure : Comptez 250 000 à 400 000 FCFA pour créer une SCI (capital, frais notariés, immatriculation), puis 180 000 FCFA/an de tenue comptable.
Timing d'Acquisition : La Stratégie des Millésimes Fiscaux
Optimisation temporelle : Décaler votre acquisition de quelques mois peut générer des économies substantielles.
Exemple concret : Acheter en janvier vs décembre de l’année précédente modifie le calcul de la première CFPB et peut vous faire bénéficier d’une année d’exonération supplémentaire sur les constructions neuves.
Revenus locatifs : Démarrer les locations en début d’année civile optimise l’option CGF et facilite les déclarations.
Arbitrage Plus-Values : 5% vs 15% Selon le Type de Bien
Différenciation cruciale : Les biens bâtis sont taxés à 10% sur la plus-value nette, les terrains nus à 15%.
Stratégie de construction minimale : Édifier une construction légère (abri, clôture, fondation) peut faire basculer un terrain de la taxation 15% vers 10%, économisant 5 points sur votre plus-value.
Calcul d’optimisation : Sur une plus-value de 20 millions FCFA, la différence représente 1 million d’économie (5% de 20M).
Crédit-Bail Immobilier : L'Alternative Méconnue
Mécanisme innovant : Certaines sociétés de crédit-bail proposent d’acheter le bien et de vous le louer avec option d’achat finale.
Avantages fiscaux : Les loyers payés sont déductibles si vous exploitez une activité dans le bien, et vous évitez les droits d’enregistrement initiaux.
Public cible : Particulièrement intéressant pour les locaux commerciaux ou les résidences secondaires avec activité annexe.
PASSEZ À L’ACTION : Ces stratégies nécessitent un accompagnement spécialisé. Évaluez avec un expert fiscal si votre situation justifie ces optimisations.
Témoignage : L'Optimisation à 3,2 Millions de Cheikh D.
Cheikh, entrepreneur franco-sénégalais, a structuré ses 4 appartements locatifs via une SCI familiale. « Entre les économies de droits de succession projetées, l’optimisation de la répartition des revenus locatifs et la défiscalisation partielle, j’estime mes gains à 3,2 millions FCFA sur 10 ans. »
Les 2 Risques à Éviter dans l’Optimisation Fiscale :
- La sur-optimisation qui attire l’attention du contrôle fiscal
- Les montages complexes sans rentabilité économique réelle
Votre Plan d'Action Personnalisé : De l'Analyse à l'Investissement Sécurisé
Matériaux alternatifs économiques et écologiques
Maintenant que vous maîtrisez tous les aspects de la fiscalité immobilière sénégalaise, il est temps de transformer ces connaissances en stratégie d’investissement rentable et sécurisée.
Étape 1 : Audit Fiscal de Votre Situation (Semaine 1)
Auto-diagnostic en 4 questions :
- Quel est votre pays de résidence fiscale actuel ?
- Quel montant envisagez-vous d’investir (avec une marge de 8% pour les frais fiscaux) ?
- Votre objectif est-il locatif, résidentiel ou mixte ?
- Avez-vous des revenus sénégalais existants à déclarer ?
Actions immédiates :
- Calculez votre capacité d’investissement nette après fiscalité
- Identifiez la convention fiscale applicable à votre situation
- Choisissez entre régime réel et CGF selon vos projections locatives
Étape 2 : Sélection du Montage Optimal (Semaine 2-3)
Critères de décision :
- Investissement < 30 millions : Détention directe avec optimisation CGF
- Investissement > 50 millions : Évaluer la SCI pour optimisation transmission
- Projet locatif > 25 millions de loyers/an : Régime réel obligatoire
Préparation administrative :
- Obtention du Numéro d’Identification Fiscale (NIF) sénégalais
- Ouverture compte bancaire diaspora avec facilités crédit
- Constitution du dossier notarial préparatoire
Étape 3 : Négociation et Sécurisation (Semaine 4-6)
Points de négociation fiscale :
- Confirmation écrite du régime fiscal applicable (TVA/droits d’enregistrement)
- Répartition des frais de mutation dans l’acte de vente
- Vérification de l’éligibilité aux exonérations (construction neuve, etc.)
Sécurisation juridique :
- Audit titre foncier par notaire certifié
- Vérification absence de passif fiscal sur le bien
- Souscription assurance multirisque immobilier
Métriques de Succès à Surveiller
Indicateurs de rentabilité ajustée :
- Rendement locatif net après fiscalité > 7% annuel
- Temps de récupération investissement < 12 ans
- Coûts fiscaux totaux < 8% du prix d’acquisition
Signaux d’alerte financière :
- Déclarations fiscales en retard (pénalités 10% à 40%)
- Surévaluation cadastrale de +25% vs marché
- Changement réglementaire non anticipé
Sécurisez Votre Investissement : Les Prochaines Étapes
Vous disposez maintenant de toutes les clés pour investir intelligemment dans l’immobilier sénégalais en 2025. La fiscalité, loin d’être un frein, devient un levier d’optimisation quand elle est maîtrisée.
Les 6 points clés à retenir : Les coûts fiscaux à l’achat oscillent entre 6% et 18% selon le régime applicable. L’option CGF peut réduire votre imposition locative de 20% à 40% selon vos revenus. Les exonérations résidence principale et construction neuve représentent jusqu’à 750 000 FCFA d’économies sur 5 ans. La diaspora bénéficie des mêmes avantages fiscaux que les résidents, plus les protections des conventions internationales. Les stratégies d’optimisation avancées (SCI, timing) peuvent générer 25% à 40% d’économies supplémentaires. Une préparation rigoureuse évite 89% des erreurs fiscales coûteuses.
Le coût de l’inaction est mesurable : Attendre pour vous former à cette fiscalité vous expose à des surcoûts de 1,5 à 4 millions FCFA par projet d’investissement moyen.
Contacts et Références Officielles
Sources Gouvernementales Vérifiées
Textes de Référence
Direction Générale des Impôts et des Domaines (DGID)
Site officiel : www.dgid.sn
Plateforme digitale : eservices2.dgid.sn
Service client : Centre d’appel DGID
Adresse : Rue El Hadj Djily Mbaye x Boulevard de la République, Dakar
Ministère des Finances et du Budget
Site officiel : www.finances.gouv.sn
Direction DGID : Sous l’autorité directe du MFB
Partenaires Institutionnels Confirmés
ICTD (International Centre for Tax and Development) : Partenariat officiel avec la DGID depuis 2017
UFE (Union des Français de l’Étranger) : Source officielle pour la diaspora française
Code Général des Impôts du Sénégal
- Article 556 : Plus-value immobilière biens bâtis (10%)
- Article 287 : Exonération CFPB 5 ans constructions neuves
- Articles 284-285 : Contribution foncière propriétés bâties
Conventions Fiscales Internationales
- Convention France-Sénégal du 29 mars 1974 (modifiée)
- Convention Canada-Sénégal
- 13 autres conventions actives (voir dri.gouv.sn)
PS : Les nouvelles règles fiscales 2025 entreront en vigueur au 1er juillet. Les investisseurs qui anticipent ces changements dès maintenant bénéficieront d’un avantage concurrentiel de 6 mois sur le marché. Ne laissez pas passer cette fenêtre d’opportunité.
FAQ : Fiscalité Immobilière Sénégal 2025
Les droits d’enregistrement s’élèvent à 5% du prix de vente, auxquels s’ajoutent 0,9% de droits de mutation additionnels, soit un total de 5,9% à la charge de l’acquéreur. Cette taxation s’applique uniformément sur tout le territoire sénégalais et constitue la principale charge fiscale lors de l’acquisition. Pour bénéficier d’un accompagnement dans vos calculs fiscaux, consultez notre calculateur en ligne.
La Contribution Globale Foncière (CGF) est un régime simplifié applicable aux revenus locatifs inférieurs à 30 millions FCFA annuels. Le prélèvement s’effectue par tranches : 1 mois de loyer jusqu’à 12M FCFA (8,33%), 1,5 mois entre 12 et 18M FCFA (12,5%), et 2 mois entre 18 et 30M FCFA (16,67%). Ce prélèvement libératoire remplace tous les impôts liés aux loyers et doit être déclaré avant le 1er février. Évaluez votre éligibilité avec notre simulateur dédié.
Les constructions nouvelles, reconstructions et extensions bénéficient d’une exonération totale de Contribution Foncière des Propriétés Bâties (CFPB) pendant 5 ans à compter de l’achèvement des travaux. Cette mesure représente une économie moyenne de 150 000 FCFA par an selon la valeur du bien. Pour activer cette exonération, indiquez la date d’achèvement précise dans votre déclaration foncière et joignez le certificat de conformité.
Non, il n’existe aucune surtaxe spécifique pour la diaspora sénégalaise. Les mêmes taux et règles fiscales s’appliquent à tous les propriétaires. Les conventions fiscales internationales évitent même la double imposition : par exemple, un résident de France ne paiera que l’impôt sénégalais sur ses revenus locatifs au Sénégal. Les investisseurs diaspora bénéficient également de facilitations bancaires spécifiques. Pour optimiser votre statut fiscal diaspora, contactez nos experts pour une analyse personnalisée.
La plus-value immobilière est taxée à 5% sur la plus-value nette pour les biens bâtis (15% pour les terrains nus). La plus-value nette se calcule après déduction forfaitaire de 20% du prix d’achat pour les frais d’acquisition, plus le coût des travaux justifiés, avec application d’un coefficient d’indexation selon la durée de détention. Cette taxation modérée encourage l’investissement immobilier à long terme.
Le régime réel applique l’impôt sur le revenu (environ 20%) sur les loyers nets après abattement automatique de 30% et déduction des charges réelles. La CGF impose un prélèvement libératoire forfaitaire selon des tranches de revenus. La CGF est généralement plus avantageuse pour les petits loyers sans charges importantes, tandis que le régime réel convient mieux aux situations avec crédit immobilier ou charges élevées.
Vous pouvez mandater un représentant fiscal local, utiliser la plateforme eTax de la DGID si disponible, ou adresser votre déclaration par courrier recommandé au centre des impôts compétent. La déclaration CGF doit être déposée avant le 1er février, et celle des revenus réels avant les échéances annuelles standard. Conservez tous vos justificatifs et indiquez une adresse de correspondance au Sénégal pour recevoir les avis d’imposition.
Votre résidence principale bénéficie automatiquement d’un abattement de 500 000 FCFA sur la valeur locative cadastrale pour le calcul de la CFPB, représentant une économie annuelle de 25 000 FCFA. Vous devez signaler cette occupation dans votre déclaration foncière et pouvoir justifier de votre résidence effective (factures, attestations). Cet avantage ne s’applique qu’à une seule résidence principale par contribuable et nécessite une occupation personnelle réelle du bien.
